一、房产证面积比实际面积小怎么处理

当遇到房产证面积比实际面积小的情况，可按以下方式处理：

一是核查误差范围。首先要确定面积差异是否在合理误差范围内，根据相关规定，房屋面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，按照合同约定的价格据实结算房价款。若在该范围内，一般可通过协商按实际情况补差价等方式解决。

二是超出误差范围处理。若面积误差比绝对值超出3%，买受人有权要求、返还已付购房款及利息。若买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人。

三是申请重新测绘。如果对面积差异存在疑问，可向相关测绘部门申请重新测绘，以确定准确的房屋面积。若重新测绘结果与房产证记载面积不符，可凭测绘报告等相关材料向房产登记部门申请变更登记，以保障自身合法权益。

二、无房产证房屋买卖协议有效吗

无房产证房屋买卖定金协议的效力需分情况来看。

一方面，如果房屋本身属于合法建筑，只是暂时未取得房产证，比如新建在未办理初始登记取得大产权证前，买卖双方签订的定金协议通常是有效的。因为买卖双方意思表示真实，且不违反的强制性规定，这种情况下，协议对双方具有约束力，若一方违约，应按照承担责任。

另一方面，如果房屋属于违法建筑，比如未经规划许可擅自建设的房屋，那么买卖该房屋的定金协议是无效的。因为违法建筑不具有合法的产权基础，其买卖行为违反了法律法规的强制性规定，不受法律保护。此时，收受定金的一方应当返还定金。

总之，无房产证房屋买卖定金协议的效力取决于房屋的具体性质，在签订相关协议前，应谨慎核实房屋的产权状况，避免产生不必要的法律风险。

三、房产证应该由谁办理开放商才能办

在房地产开发与销售过程中，通常存在两种常见的情形。

一是在中，根据相关法律规定和合同约定，一般是由开发商协助业主。开发商需要完成一系列前期工作，比如确保项目通过综合竣工验收，取得相关规划、消防、环保等验收合格证明，向部门提交房屋初始登记申请并获得初始登记批复等。只有在这些工作完成后，开发商才具备协助业主办理房产证的条件。

二是在合作开发等其他情形下，如果是开发商自己持有部分房产，那么开发商自行办理其名下房产的房产证时，同样要先完成项目整体的验收等法定程序，取得相应的审批文件和证明材料，包括土地使用合法证明、规划许可证等一系列证件，确保房产建设及持有符合法律法规要求，之后按照不动产登记的相关流程和要求申请办理房产证。

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