一、是不是房产证写谁的名字就是谁的

房产证上写的名字通常在法律上被认定为房屋的所有权人，但并非绝对。具体分析如下：

一是一般情况下，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力。房产证作为房屋所有权的法定凭证，登记的权利人对房屋享有所有权，可依法对房屋进行占有、使用、收益和处分。

二是存在特殊情形。例如，夫妻关系存续期间购买的房屋，即使只登记在一方名下，一般也属于。又如，存在借名买房的情况，即实际出资人借用他人名义购买房屋，此时虽然房产证登记的是被借名人的名字，但实际所有权归属于实际出资人，不过实际出资人需提供充分的证据证明借名买房的事实。

所以，不能简单地认为房产证写谁的名字就是谁的，需结合具体的事实和法律关系来综合判断房屋的真正归属。

二、房产证面积比实际面积小怎么处理

当遇到房产证面积比实际面积小的情况，可按以下方式处理：

一是核查误差范围。首先要确定面积差异是否在合理误差范围内，根据相关规定，房屋面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，按照合同约定的价格据实结算房价款。若在该范围内，一般可通过协商按实际情况补差价等方式解决。

二是超出误差范围处理。若面积误差比绝对值超出3%，买受人有权要求、返还已付购房款及利息。若买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人。

三是申请重新测绘。如果对面积差异存在疑问，可向相关测绘部门申请重新测绘，以确定准确的房屋面积。若重新测绘结果与房产证记载面积不符，可凭测绘报告等相关材料向房产登记部门申请变更登记，以保障自身合法权益。

三、无房产证房屋买卖协议有效吗

无房产证房屋买卖定金协议的效力需分情况来看。

一方面，如果房屋本身属于合法建筑，只是暂时未取得房产证，比如新建在未办理初始登记取得大产权证前，买卖双方签订的定金协议通常是有效的。因为买卖双方意思表示真实，且不违反的强制性规定，这种情况下，协议对双方具有约束力，若一方违约，应按照承担责任。

另一方面，如果房屋属于违法建筑，比如未经规划许可擅自建设的房屋，那么买卖该房屋的定金协议是无效的。因为违法建筑不具有合法的产权基础，其买卖行为违反了法律法规的强制性规定，不受法律保护。此时，收受定金的一方应当返还定金。

总之，无房产证房屋买卖定金协议的效力取决于房屋的具体性质，在签订相关协议前，应谨慎核实房屋的产权状况，避免产生不必要的法律风险。

以上是关于是不是房产证写谁的名字就是谁的的相关回答，当前回复为大多数情况的参考答案，若未能解决您的法律问题，?建议直接咨询律师，5分钟快速响应，问题解决率更高。