一、虚假房屋租赁合同认定

虚假房屋租赁合同的认定主要考虑以下几个方面：

（一）合同目的方面

1. 如果签订合同并非为了正常的租赁房屋居住、使用或经营等合理目的，而是为了获取不当利益，例如骗取、套取等，可能被认定为虚假合同。

2. 以逃避债务、税收等为目的而虚构租赁关系的合同，也存在被认定为虚假的可能。

（二）合同条款方面

1. 租金条款不合理，如明显低于或高于市场正常租金水平且无合理理由。例如同地段同类型房屋正常月租金3000元，合同却约定500元且无特殊情况说明。

2. 租赁期限不符合常理，如一次性签订超长或超短期限的合同，长到远远超出正常租赁预期，短到不符合正常交易成本考虑。

（三）合同履行方面

1. 没有实际的房屋交付与使用情况，承租人从未入住或者使用房屋却声称正常租赁。

2. 租金支付不符合约定，如从未有租金支付记录或者支付记录存在造假痕迹等情况。

二、租赁是实践合同吗

租赁不是实践合同，而是诺成合同。

诺成合同是指当事人一方的意思表示一旦经对方同意即能产生法律效果的合同。在中，只要出租人和承租人双方就租赁的主要条款达成一致，如租赁物、租赁期限、租金等内容达成合意，租赁合同即成立，而不需要以实际交付租赁物为合同成立的要件。

例如，甲和乙达成房屋租赁协议，约定甲将某给乙，自下个月起租，租金每月1000元，双方签订协议时，租赁合同就成立了，即便此时甲还未将房屋交付给乙。所以，租赁属于诺成合同，而非实践合同。

三、房屋租赁合同怎么拟定

房屋租赁合同应包含以下重要内容：

（一）信息

写明出租方和承租方的姓名或名称、号码或统一社会信用代码、联系方式和联系地址等。

（二）房屋基本情况

1. 房屋的具体地址，包括门牌号、楼层、房间号等。

2. 房屋的面积、户型结构等相关描述。

（三）租赁用途

明确承租人租赁该房屋的用途，如居住、办公等，避免用于非法或未经许可的用途。

（四）租赁期限

确定租赁的起始日期和终止日期，以及是否有续租的相关约定。

（五）租金及支付方式

1. 租金的具体金额，可按每月、每季度或每年等周期约定。

2. 支付方式，如现金、银行转账等，同时要明确支付的日期或期限。

（六）房屋维修责任

明确在租赁期间，房屋的维修责任由哪一方承担，一般自然损耗由出租方负责，因承租方使用不当造成的损坏由承租方负责。

（七）房屋的使用与维护

约定承租方对房屋的合理使用范围，不得擅自改变房屋结构等。

（八）违约责任

列出双方违约时应承担的责任，如逾期支付租金、提前等情况的责任。

（九）争议解决方式

可选择通过或者诉讼的方式解决双方之间可能出现的争议。

此外，合同还可包含其他双方协商一致的条款，如房屋的附属设施设备的情况等，最后由双方签字或盖章确认。

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