一、虚假租赁合同认定

虚假租赁合同的认定主要从以下几方面考量：

（一）合同主体方面

1. 审查租赁双方是否存在特殊关系，比如是否为关联企业或者有亲属关系等。如果存在特殊关系，有较大可能虚构租赁关系来达到某种非法目的。

2. 核实双方的主体资格真实性，如一方主体根本不存在或者不具备签订租赁合同的能力却签订了合同，这可能是虚假合同。

（二）合同条款方面

1. 租金条款是否合理。若租金明显低于或高于市场正常水平，又没有合理的解释，可能是虚假合同。例如同一地段相似房屋正常月租金为2000元，而该合同约定月租金仅200元，就很可疑。

2. 租赁期限不符合常理。过长或过短且与实际使用需求不符，比如一间普通住宅租赁期限为50年，这可能是为了其他目的虚构的期限。

（三）合同履行方面

1. 查看是否有实际的租赁物交付。没有交付租赁物却有租金支付记录等情况可能表明合同是虚假的。

2. 租金支付情况。若租金支付方式不合常理，如大额现金支付且没有相应的取款记录等证据支撑，或者资金流转存在闭环回流到一方账户，可能是虚假的租赁关系。

二、怎么撤销租赁合同

要撤销租赁合同，可从以下方面考虑：

（一）协商解除

如果双方能够协商一致，可以直接解除租赁合同。这种情况下，双方需就的相关事宜，如租金结算、房屋交接等达成书面协议，以避免后续可能产生的纠纷。

（二）法定解除

1. 因不可抗力致使不能实现合同目的。例如，租赁的房屋因自然灾害严重损毁无法继续使用，可以解除合同。

2. 在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务。如承租方明确表示不再支付租金，出租方可以解除合同；反之，出租方拒绝提供租赁物，承租方也可解除。

3. 当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行。比如承租方拖欠租金，经出租方催告后仍不支付，出租方有权解除合同。

4. 当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。例如，租赁房屋用于经营特定业务，出租方未按约定提供相关经营许可的必要协助，导致承租方无法开展经营，承租方可以解除合同。

如果是通过法定解除的方式，解除方需要向对方发出解除通知，通知到达对方时，必要时可通过诉讼或的方式来确定解除的效力。

三、租赁合同怎么谈

谈租赁合同主要涉及以下几个关键方面。

一是明确租赁物相关信息。包括租赁物的准确描述，如要明确房屋的具体地址、面积、户型等；设备租赁要确定设备的型号、规格等，避免后期产生争议。

二是租赁期限。要清楚规定起始日期和终止日期，对于可能的续租情况也应作出约定，比如续租的条件、续租时租金的调整方式等。

三是租金条款。租金的金额要明确，支付方式是按月、按季还是按年支付，支付的日期也需确定。同时要考虑租金是否会随着时间或者其他因素（如市场行情变化）进行调整，调整的依据和幅度也要明确。

四是维修责任。要确定租赁期间租赁物的维修由哪一方负责，是出租人承担全部维修责任，还是承租人负责日常维修而出租人负责大型维修等。

五是违约责任。明确双方如果违反租赁合同的约定应承担的责任，如承租人逾期支付租金的违约金计算方式，出租人未按时提供租赁物的赔偿责任等。

六是用途条款。约定租赁物的使用用途，例如房屋租赁是用于居住还是办公等，避免承租人将租赁物用于非法或未经同意的用途。

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