一、二手房买家违约应该怎么办

当遇到二手房买家违约的情况，可采取以下措施：

一是查看合同约定。仔细研究中关于违约的具体条款，明确买家违约行为所对应的违约责任承担方式，例如是否约定了违约金的数额或计算方法等。

二是与买家协商。尝试与买家进行沟通，了解其违约原因，看是否有可能协商解决，比如给予一定宽限期让其继续履行合同，同时要求其承担因延迟履行产生的相应损失。

三是追究违约责任。若协商不成，卖家可依据合同约定和法律规定，要求买家承担违约责任。这可能包括支付违约金、赔偿因买家违约给卖家造成的实际损失，如房屋价格下跌的差价损失、为交易而支付的各项费用等。

四是解除合同。如果买家的违约行为严重影响合同目的实现，卖家有权解除购房合同，并要求买家承担相应责任。之后，卖家可重新寻找合适的买家进行房屋交易。

二、二手房的真实年限该如何判断

判断二手房的真实年限，可从以下几方面着手：

一是查看。房产证上会明确标注房屋的建成年份或者登记日期，建成年份能直接反映房屋实际建造时间，登记日期则可辅助推断房屋的相关情况。

二是咨询当地房产管理部门。房产管理部门存有详细的房产档案资料，包括房屋的规划、建设、产权变更等信息，可通过提供房屋具体地址等信息进行查询，获取准确的房屋建造及相关时间信息。

三是向原房主或小区物业了解。原房主作为房屋的前所有者，通常清楚房屋的实际建造时间。小区物业长期负责小区管理，对房屋的相关情况也有一定了解，他们提供的信息具有较高的参考价值。

四是观察房屋的建筑风格和装修情况。不同年代的房屋在建筑风格、建筑材料使用以及装修特点上会有所不同，例如外墙材料、门窗款式等，通过这些细节也能大致判断房屋的建造年限。

三、二手房卖主违约如何处理

当二手房卖主违约时，可按以下方式处理：

一是追究违约责任。若中明确约定了违约金条款，买方可要求卖主按照约定支付违约金。违约金数额应合理，若约定过高或过低，可请求适当调整。比如合同约定违约金为房价的10%，卖主违约时，买方就可据此主张。

二是要求继续履行合同。若买方希望获得房屋，且该房屋仍具备交易条件，可要求卖主继续履行合同，完成房屋的过户等相关手续。法院一般会根据实际情况，判断是否支持这一请求。

三是赔偿损失。若因卖主违约给买方造成了实际损失，如买方为购买该房屋支付的中介费、装修设计费等，买方可要求卖主赔偿这些损失。损失赔偿应以实际发生且与违约行为存在因果关系为前提。

若双方无法协商解决，买方可以向法院提起诉讼，通过法律途径维护自身合法权益。

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