一、购买小产权房时土地使用权的问题

小产权房的土地使用权存在诸多复杂且重要的问题。

其一，小产权房通常建设在集体土地上。按照我国现行法律规定，农村集体土地的使用权一般只能在本集体经济组织成员内部流转。非本集体经济组织成员购买小产权房，其土地使用权的取得是缺乏合法依据的。

其二，小产权房的土地未经过法定的征收和出让程序。正常的房地产开发，土地需经依法征收转变为国有土地后，再通过出让等方式进入市场。而小产权房绕过了这些程序，这就导致其土地使用权存在先天的瑕疵。

其三，购买小产权房无法获得合法有效的土地使用权证。由于缺乏合法的审批和登记程序，购房者不能像购买正规那样，依法取得土地使用权证，这意味着其对土地的使用缺乏法律保障，面临诸多风险，如可能遭遇时无法获得合理补偿等。

总之，购买小产权房在土地使用权方面存在诸多法律风险，购房者应谨慎对待。

二、小产权房的法律后果及处理原则

小产权房一房二卖存在特定法律后果及处理原则。

法律后果方面：

其一，对出卖人而言，这种行为构成违约甚至欺诈。由于小产权房买卖本身存在一定特殊性，虽合同可能因违反强制性规定而无效，但出卖人仍需承担相应责任。

其二，对于先买受人，其期待利益受损，虽合同可能无效，但可依据相关法律规定，要求出卖人返还购房款并赔偿损失。

其三，对于后买受人，若其不知房屋已出售情况且支付合理价款等，在一定情形下其权益也需考量，但小产权房性质决定其难以获得完全合法产权。

处理原则主要包括：

一是原则。因小产权房通常无法办理合法产权登记，买卖行为可能被认定无效。

二是过错责任原则。根据出卖人、买受人在交易过程中的过错程度，确定各自应承担的责任，如出卖人故意一房二卖，应承担主要过错责任，赔偿买受人损失。

三是公平合理原则。综合考虑各方实际情况，平衡各方利益，妥善处理相关纠纷。

三、房来了最少只需付五成

杭州推出共有产权房且最低只需支付五成房款这一举措具有多方面意义。

从购房者角度看，降低了购房门槛。对于很多资金储备不足但又有购房需求的人群而言，五成的首付比例减轻了购房初期的资金压力，让他们有机会更早实现安居梦想，改善居住条件。

从房地产市场层面分析，这有助于稳定市场。共有产权房的推出增加了住房供应的多样性，一定程度上缓解了市场供需矛盾，避免房价过快上涨。同时，相对较低的首付比例也可以吸引一部分潜在购房者选择共有产权房，减少对普通商品房的过度追捧。

从政策导向来讲，体现了政府对住房保障的重视和支持。通过共有产权房制度，保障中低收入群体的住房权益，促进社会公平。不过，在实施过程中，也需要明确相关的产权分配、退出机制等细则，确保共有产权房制度能够健康、有序地运行，真正惠及符合条件的购房者。

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