一、商品房房产证没办下来能否进行产权转让

商品房房产证没办下来，一般情况下不能进行产权转让，但存在特殊情形。

从法律规定层面看，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。房产证是房屋产权的法定凭证，未办下来房产证，意味着房屋产权尚未在法律上得到明确确认，此时转让产权缺乏合法基础。

实践中，这种情况下的所谓“转让”存在较大风险。一方面，对于买家而言，无法确保其能最终获得合法产权，若后续因开发商或原房主原因导致产权无法顺利办理，买家权益难以保障。另一方面，对于卖家，转让行为可能因违反相关规定而无效。

不过，在某些特殊情况下，如法院生效判决、裁决等导致物权变动的，自法律文书生效时发生效力，即便房产证未办下来，也可发生产权转移。但这种情况相对较少且有严格的法定条件限制。总之，在房产证未办下来时进行产权转让需谨慎，最好咨询专业法律意见。

二、房屋所有权证和不动产权证有什么区别

房屋所有权证和不动产权证存在多方面区别：

一是证件性质。房屋所有权证是购房者通过交易取得房屋合法所有权，依法对所购房屋行使占有、使用、收益和处分权利的证件，主要针对房屋所有权。而不动产权证是权利人享有该不动产物权的证明，涵盖范围更广，包括土地、海域以及房屋、林木等定着物。

二是内容信息。房屋所有权证主要记载房屋的相关信息，如房屋位置、面积等。不动产权证内容更详细，除房屋信息外，还包含土地的相关信息，比如土地的使用权类型、使用期限等。

三是发证机关。房屋所有权证一般由各地的房产管理部门颁发。不动产权证则由机构统一颁发。

四是效力时间。随着不动产统一登记制度的实施，不动产权证逐渐取代房屋所有权证，新的不动产交易等一般颁发不动产权证，房屋所有权证在很多情况下不再办理，但其在一定时期内依然具有法律效力。

三、商品房40年产权到期后怎么办呢

商品房40年产权到期后，有以下相关规定及处理方式：

根据《》规定，住宅建设用地使用权期限届满的，自动续期。续期费用的缴纳或者减免，依照法律、行政法规的规定办理。但40年产权的商品房一般属于商业、旅游、娱乐用地，不属于住宅建设用地，因此不能自动续期。

对于非住宅建设用地使用权期限届满后的续期，依照法律规定办理。具体而言，土地使用者需要在出让合同约定的使用年限届满前一年申请续期。若经批准准予续期的，应当重新签订土地使用权出让合同，依照规定支付土地使用权出让金。

若土地使用者未申请续期或者虽申请续期但未获批准的，土地使用权由国家无偿收回。不过，对于地上建筑物及其他附着物，国家会根据收回时的残余价值给予相应补偿。

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