一、什么叫小产权房

小产权房并非法律概念，而是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓。具体而言：

其一，产权归属方面。小产权房通常是在农村集体土地上建设的房屋，未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡政府或村政府颁发，所以叫做“小产权房”，以区别于经过合法审批手续，由国家房管部门颁发产权证书的“大产权房”。

其二，合法性问题。这类房屋的建设往往没有经过合法的征地、规划、建设等审批程序，违反了相关。

其三，交易风险。小产权房不能向非本集体成员的第三人转让或出售，购买小产权房无法取得合法有效的产权证书，购房者的权益难以得到充分保障。比如在面临、继承等情况时，可能会遭遇诸多法律障碍和经济损失。总之，购买小产权房存在较大风险，需谨慎对待。

二、如何区分40年与房

区分40年与70年产权房，主要可从以下几方面着手：

一是土地用途。40年产权房的土地用途一般为商业、旅游、娱乐等经营性用地；而70年产权房的土地用途通常是住宅用地。

二是缴纳标准。40年产权房一般按照商业用水、用电标准收费，费用相对较高；70年产权房则按照居民用水、用电标准收费，费用较低。

三是落户政策。通常情况下，70年产权的住宅可以落户，满足一定条件时，房屋所有者及其家庭成员的可迁入该房产所在地址；40年产权房一般不能落户。

四是政策。购买70年产权房，可享受较为宽松的贷款政策，贷款年限较长，首付比例相对较低；40年产权房的贷款政策较为严格，贷款年限较短，首付比例可能较高。

五是房屋价格。一般而言，同等地段、同等条件下，70年产权房价格相对较高，40年产权房价格可能会低一些。

三、小产权房能否过户

小产权房不能过户。具体分析如下：

一是从产权性质看，小产权房通常是在农村集体土地上建设的房屋，未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡政府或村政府颁发，所以这种房屋没有合法有效的产权证明，不具备过户的基础条件。

二是从法律法规角度，根据我国等相关规定，农村集体土地的流转受到严格限制，集体土地上的房屋买卖和过户也面临诸多法律障碍。比如，小产权房的交易可能会涉及到改变土地用途、违反一户一宅等规定。

三是从政策层面看，国家一直对小产权房持否定和整治态度，明确禁止小产权房的开发和交易，旨在保护耕地、维护农村土地集体所有制以及保障农民的合法权益。因此，小产权房无法像正常的那样进行合法过户。

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