一、租赁方违约怎么终止合同

若租赁方违约，要终止合同可按以下步骤操作：

（一）查看合同约定

仔细研究中关于违约及的条款。如果合同明确规定了租赁方出现某种违约行为时，另一方有权，那么就可以依据该条款行使解除权。

（二）发出解除通知

以书面形式（如信件、邮件等，需留存发送凭证）向租赁方发出解除合同的通知，在通知中明确指出租赁方的违约行为、依据合同的哪条规定解除合同以及合同解除的日期等内容。

（三）保留证据

收集租赁方违约的证据，如未按时支付租金的转账记录、违反合同使用租赁物的照片或视频等。这在可能产生的纠纷诉讼或仲裁中非常关键。

（四）必要时通过法律途径解决

如果租赁方对合同解除有异议，或者双方无法就合同解除后的相关事宜（如租金退还、租赁物返还等）达成一致，可以向人民提起诉讼或者依据仲裁条款申请仲裁，由司法机关或仲裁机构判定合同是否可以解除以及解除后的相关权益分配等问题。

二、怎样解除租赁合同不违约

要解除租赁合同且不违约，可以从以下几方面考虑：

- 协商一致。与对方友好协商，就解除合同达成共识，例如双方共同确定一个合适的解约时间，对已产生的费用进行结算等，这种情况下解除合同通常不视为违约。

- 满足约定解除条件。查看租赁合同中是否有约定解除的条款，比如当房屋遭遇不可抗力损坏无法继续使用，或者一方出现特定违约行为时另一方有权解除合同等。如果符合这些约定条件而解除合同不属于违约。

- 法定解除。在符合法律规定的情形下解除合同也不违约，例如因不可归责于承租人的事由，致使租赁物部分或者全部毁损、灭失，致使不能实现合同目的，承租人可以解除合同；租赁物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人订立合同时明知该租赁物质量不合格，承租人仍然可以随时解除合同等情况。

三、签合同违约退租金吗

这要看具体的合同约定以及违约的情形。

如果合同中有明确规定，一方违约需退还租金，那么按照合同执行，违约方应当退还租金。例如在租赁合同中，房东未按照约定提供符合使用条件的房屋，租客违约解除合同等情形下，根据合同中相关违约条款规定，可能涉及租金退还。

如果合同没有明确约定，一般来说，如果违约行为致使合同目的无法实现，无过错方可以要求解除合同并要求违约方返还已支付的租金。比如在场景中，若房子存在严重质量问题影响居住，租客有权解除合同并要求退还租金。但如果违约情形较轻，不影响合同主要目的的实现，可能不会涉及租金退还，甚至可能需要承担违约责任后继续履行合同。

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