一、租赁合同哪些无效

以下情形租赁合同无效：

1. 无民事行为能力人订立的租赁合同无效。因为无民事行为能力人不能独立实施民事法律行为，其订立合同的行为自始不具备法律效力。

2. 行为人与相对人以虚假的意思表示订立的租赁合同无效。例如为逃避债务虚假租赁房产的合同。

3. 违反法律、行政法规的强制性规定的租赁合同无效。不过，如果该强制性规定不导致该的除外。

4. 违背公序良俗的租赁合同无效。比如租赁场地用于违法犯罪活动的相关合同。

5. 恶意串通，损害他人合法权益的租赁合同无效。例如承租人和出租人合谋损害房屋共有人利益的租赁协议。

二、租赁合同由谁签

租赁合同应由出租方和承租方签订。

从出租方角度看，其为拥有租赁物合法所有权或者合法使用权（有权出租）的主体，例如房屋的所有权人或者经所有权人授权的代理人，他们有权将房屋等租赁物出租并签订合同以获取租金收益等。

从承租方角度讲，是需要使用租赁物并愿意支付租金等相关费用的一方。承租方可以是自然人，如个人租房居住；也可以是法人或其他组织，例如企业租赁办公场地开展经营活动。双方在自愿、平等、公平、诚实信用等原则基础上签订租赁合同，明确双方的权利和义务，包括租赁物的基本情况、租赁期限、租金及支付方式、维修责任、违约责任等重要条款。

三、虚假租赁合同认定

虚假租赁合同的认定主要从以下几方面考量：

（一）合同主体方面

1. 审查租赁双方是否存在特殊关系，比如是否为关联企业或者有亲属关系等。如果存在特殊关系，有较大可能虚构租赁关系来达到某种非法目的。

2. 核实双方的主体资格真实性，如一方主体根本不存在或者不具备签订租赁合同的能力却签订了合同，这可能是虚假合同。

（二）合同条款方面

1. 租金条款是否合理。若租金明显低于或高于市场正常水平，又没有合理的解释，可能是虚假合同。例如同一地段相似房屋正常月租金为2000元，而该合同约定月租金仅200元，就很可疑。

2. 租赁期限不符合常理。过长或过短且与实际使用需求不符，比如一间普通住宅租赁期限为50年，这可能是为了其他目的虚构的期限。

（三）合同履行方面

1. 查看是否有实际的租赁物交付。没有交付租赁物却有租金支付记录等情况可能表明合同是虚假的。

2. 租金支付情况。若租金支付方式不合常理，如大额现金支付且没有相应的取款记录等证据支撑，或者资金流转存在闭环回流到一方账户，可能是虚假的租赁关系。

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