一、房屋出租人什么时候可解除合同

房屋出租人在以下几种情形下可解除合同：

（一）承租人未按照约定的方法或者未根据租赁物的性质使用租赁房屋，致使租赁房屋受到损失的。例如承租人擅自改变房屋结构用于经营，对房屋造成损害。

（二）承租人未经出租人同意转租的。转租行为可能会对出租人的权益产生不利影响，若未经同意，出租人有权解除合同。

（三）承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金，经催告后在合理期限内仍不支付的。支付租金是承租人的主要义务，若长期拖欠且催告后仍不支付，出租人可解除合同。

（四）租赁期限届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原继续有效，但租赁期限为不定期，此时出租人可以随时解除合同，但应当在合理期限之前通知承租人。

（五）存在法定或约定的其他解除合同的情形，比如因不可抗力致使房屋无法继续出租等，符合条件时，出租人也可解除合同。

二、合同都需要登记备案吗

并非所有的房屋租赁合同都需要登记备案。具体情况如下：

从法律规定来看，城市、镇规划区内的房屋租赁合同一般需要进行登记备案。租赁双方应当在租赁合同签订后一定期限内，向房屋所在地的房地产管理部门办理登记备案手续，登记备案是对租赁行为的一种行政管理措施。

办理登记备案有诸多益处。对出租人而言，能有效保障其租金收益及对房屋的管理权益；对承租人来说，登记备案的租赁合同在发生纠纷时，能作为有力的证据保障自身合法权益，例如在遇到租赁房屋被非法处置等情况时。

然而，在一些特殊情况下，如农村房屋租赁等，可能并不强制要求登记备案。同时，即使未进行登记备案，只要租赁合同是双方真实意思表示，且不违反的强制性规定，合同依然有效。只是在某些特定情形下，未经登记备案可能会给当事人带来一些不便或潜在风险。

三、房屋转租签订合同有法律效力吗

房屋转租签订的合同是否具有法律效力，需分情况来看：

（一）经出租人同意的转租。若承租人在转租前已获得出租人明确的书面或口头同意，那么转租合同是有效的。在这种情况下，承租人与次承租人签订的转租合同符合法律规定，各方应按照合同约定履行各自的义务，包括次承租人按约定使用房屋、支付租金等，承租人也需继续履行其与出租人之间原租赁合同约定的义务。

（二）未经出租人同意的转租。若承租人未经出租人同意擅自转租房屋，出租人有权解除其与承租人之间的租赁合同。在此种情况下，转租合同属于效力待定合同。若出租人在知道或应当知道转租行为后一定期限内未提出异议，则视为同意转租，转租合同有效；若出租人明确表示反对，则转租，次承租人可能面临腾房等法律后果。

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