一、怎么认定租赁合同免责

租赁合同免责的认定需从多方面考虑。

（一）法定免责事由

1. 不可抗力。例如自然灾害、政府行为等不可预见、不可避免且不可克服的客观情况。如果因为地震导致租赁房屋部分损坏无法使用，在一定程度上可免责。

2. 符合法律规定的其他特殊情形。如因社会公共利益需要，政府征收租赁房屋，出租方可能因此免责。

（二）约定免责事由

1. 合同明确约定。双方在租赁合同中约定了特定的免责情形，只要该约定不违反的强制性规定、公序良俗，即为有效。例如约定因某条特定道路维修，导致承租人无法正常使用租赁的时，出租方免责。

2. 免责条款的解释。在解释免责条款时，应遵循公平合理的原则。如果条款存在歧义，应作出不利于提供格式条款一方的解释。

需要注意的是，即使存在免责事由，也不意味着可以免除所有责任，例如在部分不可抗力情形下，仍可能有通知、减损等附随义务。

二、租赁合同不能转租吗

租赁合同是否能转租需要看具体情况。

如果租赁合同中明确约定禁止转租，那么承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除租赁合同。

若租赁合同未明确约定能否转租，承租人在转租前应当经出租人同意。经出租人同意转租后，承租人与次承租人之间的转租合同有效。如果承租人未经出租人同意擅自转租，出租人在知道或者应当知道承租人转租之日起六个月内提出异议的，转租。

所以，不能一概而论地说租赁合同不能转租，关键在于租赁合同的约定以及是否取得出租人同意等情况。

三、租赁合同如何保障房东

在租赁合同中，可从以下方面保障房东权益：

（一）明确租赁条款

1. 租金金额、支付方式与时间需详细规定。例如，明确每月租金数额，支付是现金、转账还是其他方式，以及具体的付款日期，防止租客拖欠租金。

2. 租赁期限要确切。确定起止日期，避免租客逾期占用房屋。

（二）房屋使用规定

1. 限制房屋用途。规定只能用于约定用途，如居住或办公等，防止租客擅自改变用途对房屋造成损害。

2. 明确禁止行为。如不得擅自转租、不得对房屋结构进行破坏式改造等。

（三）维修责任划分

1. 约定租客合理使用下的自然损耗由房东负责维修，但因租客故意或不当使用造成的损坏由租客承担维修费用。

（四）违约责任

1. 规定租客逾期支付租金、违反房屋使用规定等情况下的违约责任，如支付违约金等。

2. 若租客提前解约，明确其应承担的赔偿责任，包括可能损失的租金收入等。

（五）租客身份信息核实

1. 要求租客提供有效件复印件等，以便在发生纠纷时能够联系到租客。

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