一、如何判断租赁合同免责

判断租赁合同免责通常可从以下几方面考虑：

一是合同约定。如果租赁合同明确约定了免责事由，且该约定不违反的强制性规定，那么在该事由发生时可免责。例如约定因不可抗力导致租赁物部分损坏，出租人不承担维修责任。

二是法定免责事由。不可抗力是常见的法定免责事由，如地震、洪水等自然灾害导致租赁房屋倒塌，无法履行租赁义务时，双方可在一定程度上免责。但需注意，不可抗力发生后，受影响方也有通知对方等相关义务。

三是双方过错情况。如果是因为承租人自身过错，如不当使用租赁物导致损害，出租人一般免责；反之，若因出租人提供的租赁物本身存在隐蔽瑕疵且未告知承租人，造成承租人损失，出租人不能免责。

另外，对于一些免责条款是否有效也要谨慎判断，比如明显免除一方主要义务、加重对方责任、排除对方主要权利的免责条款可能被认定为无效条款。

二、如何终止物业租赁合同

要终止物业租赁合同，一般可从以下几方面着手：

（一）协商解除

1. 主动与对方沟通，说明想要终止合同的意愿和原因。如果双方能够就终止合同达成一致意见，可签订解除协议，明确解除的时间、相关费用的结算等事项。

2. 在协商过程中，要注意保留双方沟通的证据，例如聊天记录、往来函件等。

（二）法定解除

1. 因不可抗力致使不能实现合同目的。例如，发生自然灾害导致物业完全损毁无法使用。此时，受不可抗力影响的一方有权，不过需要及时通知对方并提供相关证明。

2. 在履行期限届满之前，对方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务。例如，租户明确表示不再支付租金或者将物业非法转租等情况，另一方可以解除合同。

3. 对方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行。如租户长期拖欠租金，经催告后仍不支付，房东可解除合同。

4. 对方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。

如果决定终止合同，要按照合同约定或者法定的程序进行操作，避免不必要的法律风险。

三、租赁合同可以折吗

租赁合同可以折。

从合同的性质来看，租赁合同是一种书面文件，只要不影响合同内容的完整性、清晰度和可识别性，进行折叠是被允许的。例如，将租赁合同折叠后放在文件夹中便于携带和保管。

然而，如果折叠导致合同部分内容无法清晰辨认，比如重要条款被折叠磨损看不清文字，这可能会在合同履行过程中产生争议时带来麻烦。因为当需要依据合同条款来确定双方权利义务时，无法清晰识别条款内容可能会影响对合同的解释和执行。

在保存和使用租赁合同过程中，建议尽量保持合同的整洁和完好，避免过度折叠或损坏。

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