一、虚假租赁合同怎么认定

虚假租赁合同的认定主要从以下几方面考虑：

（一）合同主体方面

1. 若租赁双方存在特殊关系，如近亲属关系，且租赁价格明显不合理，低于市场正常水平，这可能是虚假租赁的迹象。例如，正常同地段房屋月租金5000元，而合同约定的租金仅1000元，又无合理的解释。

2. 双方的交易习惯不符合常理，如从未实地查看房屋就签订长期租赁合同。

（二）合同条款方面

1. 合同条款过于简单，缺少必要的细节，如对房屋维修责任、租赁物用途、违约责任等重要条款约定不明或缺失。

2. 租金支付方式存在疑点，例如一次性支付长期租金但无法提供合理资金来源，或者支付方式不符合正常商业习惯。

（三）合同履行方面

1. 没有实际履行的痕迹，如未实际交付租赁物却声称租赁关系存续，或者承租人未按约定使用租赁物。

2. 租金支付与合同约定不符，未按时支付或者没有支付记录却声称已履行支付义务。

法院在认定时会综合多方面证据进行判断，包括当事人陈述、证言、书证、物证等，以确定租赁合同是否虚假。

二、房屋租赁合同标准

上海房屋租赁合同标准包含多方面内容。

（一）合同主体

明确出租方和承租方的姓名、号或其他有效身份证明等基本信息，确保双方身份明确且具有签订合同的能力。

（二）房屋基本情况

1. 地址需详细准确，包括具体门牌号等。

2. 房屋用途要写明，如居住、办公等。

3. 明确房屋面积大小。

（三）租赁期限

应明确起始日期和终止日期，以及是否有续租条款，包括续租的条件和通知方式等。

（四）租金及押金

1. 租金金额、支付方式（如按月、季、年支付）和支付时间需确定。

2. 押金数额通常为一个月或几个月租金，同时规定押金的退还条件。

（五）房屋维护与修缮

1. 明确出租方和承租方各自对房屋维护修缮的责任范围。

2. 对于自然损耗和人为损坏的界定要有说明。

（六）条款

规定在哪些情况下双方有权，如承租方逾期不支付租金达到一定期限，或者出租方未按约定提供可使用房屋等情况。

（七）违约责任

约定双方违约时应承担的责任，如支付违约金的数额或计算方式等，以保障合同的顺利履行。

三、怎么判定恶意租赁合同

判定恶意租赁合同可以从以下几方面入手：

（一）合同目的方面

1. 若以损害第三人利益为目的订立租赁合同，例如为了逃避债务，将财产低价租赁给他人，使难以实现债权，这种情况下可能是恶意租赁合同。

2. 故意阻碍其他合法权益的实现，如在房屋买卖过程中，卖方与他人订立长期低价租赁合同来阻止买方对房屋的正常使用，有恶意之嫌。

（二）合同条款方面

1. 租金条款明显不合理，远低于市场价格且无正当理由，可能存在恶意。

2. 租赁期限设置异常，比如不顾及正常的商业逻辑或行业惯例，设定极长或极短的租赁期限以达到特殊目的。

（三）当事人主观方面

1. 当事人明知签订租赁合同会损害他人利益，仍然签订的，比如知晓房屋存在产权争议还签订租赁合同。

2. 双方有恶意串通的行为迹象，如通过不正常的沟通方式达成租赁合同，意图损害第三方利益。

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