一、租赁合同的认定

租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。

其认定主要从以下几方面考虑：

1. 合同主体。出租方应是租赁物的合法所有者或有权处分者，承租方应具有相应的民事行为能力。例如，企业出租自有房产时要有合法产权证明，个人出租房屋也要是合法产权人或者有合法授权；承租方一般需年满18周岁且精神健康能辨认自己行为。

2. 租赁物。租赁物应是特定的、可交付使用和收益的财产。比如房屋、汽车等有形财产可以成为租赁物；但一些非法财产如走私物品不能成为租赁物。

3. 租金条款。合同应明确约定租金的数额、支付方式、支付时间等。如按月支付还是按年支付，是现金支付还是转账支付等。

4. 租赁期限。双方需约定租赁开始与结束的时间。租赁期限不得超过二十年，超过部分无效。

从这些方面综合判断，基本能对租赁合同进行认定。

二、租赁合同锁定多久

租赁合同的租赁期限由当事人自行约定，但有一定限制。

（一）短期租赁

1. 对于不定期租赁，当事人可以随时，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。这种不定期租赁没有明确的锁定时长，随时可能因双方意愿而解除。

2. 通常短期租赁合同如果明确约定了租赁期限，例如几个月或者一两年等，在该期限内合同锁定，双方需按合同履行权利和义务，租赁期限届满，当然双方也可协商续租。

（二）长期租赁

1. 如果是超过六个月以上的租赁合同，应当采用书面形式。如果未采用书面形式，视为不定期租赁。

2. 从法律规定来看，租赁合同最长租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。这意味着最长的锁定时长是二十年，在这二十年内双方受合同约束，超过二十年的约定不具有法律效力。

三、租赁合同怎么续费

租赁合同续费主要有以下方式：

1. 查看合同约定。租赁合同中可能会明确规定续费的相关条款，例如在租赁期届满前多久提出续费申请、续费的租金涨幅计算方式等。双方应按照合同约定的程序进行操作。

2. 协商沟通。如果合同没有详细规定或者双方希望变更续费相关的条款，出租方和承租方可以进行协商。协商内容包括租金数额、租赁期限的延长时间等。在协商一致后，可以签订补充协议来明确续费后的租赁关系。

3. 书面通知。通常情况下，承租方如果想要续费，应以书面形式通知出租方自己的意愿。出租方在收到通知后，根据自身情况给予回应，如同意则进一步商讨续费细节并签订相关文件；如不同意，也应书面告知承租方。

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