一、违建租赁合同有效吗

违建租赁合同是无效的。具体分析如下：

从法律规定来看，依据相关，在城市、镇规划区内进行建筑物建设的，建设单位或者个人应当向城乡规划主管部门申请办理规划许可证。未经许可进行建设的，属于违法建筑。而租赁标的物合法是租赁合同有效的前提条件之一。

从合同效力的判定原则来讲，违建本身违反了法律的强制性规定。以违建为租赁物签订的租赁合同，因其违反了法律法规的强制性规定，损害了社会公共利益，不能得到法律的认可和保护，所以该类合同应被认定为无效。

在实践后果方面，违建租赁合同被认定无效后，出租人应当返还承租人已支付的租金，承租人应当返还租赁物。同时，对于因合同无效给双方造成的损失，应根据双方的过错程度来分担。总之，违建租赁合同不具有法律效力。

二、什么条件下租赁合同会无效

租赁合同在以下几种常见情形下会被认定为无效：

一是合同主体不适格。例如，出租方并非租赁物的合法所有权人或未经授权的处分权人，且事后未得到权利人追认；承租方不具备相应的民事行为能力等。

二是合同内容违反法律法规的强制性规定。比如，租赁的标的物是违法建筑，因违法建筑无法合法出租，此类租赁合同无效；或者约定的租赁用途违反法律法规，如将用于非法经营活动。

三是存在恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的情况。若出租方与承租方为谋取不正当利益，故意通过租赁合同损害他人合法权益，该合同无效。

四是以合法形式掩盖非法目的。例如，表面上是租赁合同，实际上是为了规避其他法律规定或进行非法资金流转等。

五是违反公序良俗。若租赁合同的内容违背社会公共秩序和善良风俗，也会被认定无效。

三、租赁合同什么条件解除

商铺租赁合同的解除条件主要分为约定解除和法定解除两种情况：

约定解除方面，若合同双方在租赁合同中事先约定了特定的解除条件，当这些条件成就时，一方或双方即可。例如约定若商铺一定期限内经营业绩未达到特定标准，出租方有权解除合同等。

法定解除方面，有多种情形。其一，因不可抗力致使不能实现合同目的，如商铺因地震等自然灾害严重损毁无法继续使用。其二，在履行期限届满前，一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务，比如承租方明确表示不再支付租金。其三，一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行，像承租方拖欠租金，经出租方催告后仍不支付。其四，一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，例如承租方擅自改变商铺用途，严重影响出租方权益。其五，法律规定的其他情形。

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