一、产权置换房和商品房的区别

所有权性质差异显著。

所谓产权置换房，实际上是指居民之间通过将各自原有的产权房屋相互置换的服务模式，这类房屋的所有权结构并不完善，原因在于许多此类土地的性质为划拨型，其土地使用权归属集体所有，因此在该片土地上建设的房屋仅享有使用权，无所有权。

相较而言，商品房则具备全面的所有权，土地资源为国有性质且为出让类型，购房者购买此类住房后便可拥有完整的所有权，包括房屋使用权及相应的土地使用权。

交易条件限制各异。

产权置换房在交易过程中可能受到时间方面的限制，即此类房屋若欲进行交易，需首先满足数年的特定条件，然后方可进行交易。

商品房除极少数城市因实施限售政策外，均可进行二次交易，不受时间限制。

价格水平悬殊。

鉴于产权置换房主要针对户群体，其价格往往受到严格控制，因此与购买商品房相比，购买产权置换房的成本相对较低。

品质标准参差不齐。

由于普通商品房面向广大购房者，若产品质量不佳，销售难度将会加大；反之，产权置换房的主要功能在于安置，因此在居住舒适度方面可能存在一定差距，具体表现为建筑质量可能未达到过高要求，同时还可能出现高容积率及大梯户比等问题。

周边环境迥然不同。

普通商品房的售价与其所处环境基本相符，而产权置换房的地理位置大多较为偏远，主要体现在交通便利性不足，小区配套设施亦普遍不及商品房齐全。

《中华人民共和国城市》第六十条

以出让或者划拨方式取得土地使用权，应当向县级以上地方人民政府土地管理部门申请登记，经县级以上地方人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府颁发土地使用权证书。

在依法取得的房地产开发用地上建成房屋的，应当凭土地使用权证书向县级以上地方人民政府房产管理部门申请登记，由县级以上地方人民政府房产管理部门核实并颁发房屋所有权证书。房地产转让或者变更时，应当向县级以上地方人民政府房产管理部门申请房产变更登记，并凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记，经同级人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府更换或者更改土地使用权证书。

法律另有规定的，依照有关法律的规定办理。

二、能买吗应注意什么

小产权住房是可以购买的，但是其进入市场进行出售或转让的资格则受到了限制。

在考虑购买此类住宅之前，我们应当了解以下几个重要事项：首先，小产权住房并未取得由国家颁发的书以及预售许可证，这使得它在法律层面上难以得到有效的保障。

相较于普通的商品房，小产权住房仅享有使用权，而非所有权。

再者，当涉及到全额问题时，小产权住房往往难以获得充分的赔偿。

最后，由于小产权住房并不具备房屋所有、转让、处分、收益等多项权利，因此它无法作为抵押物进行流转。

在购买小产权住房时，可能会遇到以下几种风险：首先，由于缺乏国家颁发的土地使用证书以及预售许可证，小产权住房的无法在房地产管理部门进行备案，从而导致购买者无法获得。

由于小产权住房无法进行和抵押，购买者需要一次性支付全部房款。

由于小产权住房缺乏房产证，如果向非集体成员的第三方出售，将无法完成产权过户手续，购买者有可能面临甚至多卖的风险，从而损害第三方的权益。

最后，由于小产权住房的开发商通常不具备五证齐全的条件，购买者在购买后也无法顺利办理产权证。

综上所述，尽管小产权住房存在一定的优势，例如价格相对较为便宜，但同时也存在诸多风险。

在做出购买决定前，消费者应该对这些风险有足够的认识，并根据自身情况谨慎选择。

三、小产权房交易怎么才有法律效力

针对小产权房的交易事项，为了确保其具有法律效力并受到司法保护，需遵循如下几个重要原则：首先，合同必须要满足相关的法定生效因素，这其中不仅涉及到交易双方的民事行为能力问题，同时还要求各方的意思表示必须真实有效，并且合同条款不得违反现行的法律、行政法规中的强制性规定，以及社会共同遵守的良好道德规范（公序良俗）。

再者，需要完成必要的法律程序，比如进行物权登记等工作；即便尚未进行物权登记，也不会影响合同本身的效力。

针对一些特定情况，比如在农村集体经济组织内部成员间的房屋买卖，该类合同有可能会被判定为合法有效。

若将房屋出售给本乡之外的人员，只要获得了相关组织和部门的批准，那么此类合同同样有可能被视为有效。

尽管小产权房在某些条件下能够具有法律效力，但是从总体上看，这种交易方式仍然存在着较高的法律风险和不确定性。

我们在作出任何关于小产权房交易的决定之前，都应当寻求专业法律人士的意见，以便对潜在的法律风险进行全面评估并采取相应措施加以规避。

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