一、小产权房与三产房有什么区别

小产权房与三产房存在多方面区别：

一是产权性质。小产权房是在集体土地上建设，未缴纳等费用，其产权证由乡镇政府或村集体颁发，而非国家房管部门，不具有合法有效的产权；三产房是通过集体经营性建设用地入市后开发建设的房屋，土地性质虽也是集体土地，但经过相关部门审批和监管，产权相对更有保障。

二是合法性。小产权房的建设和交易大多违反土地管理等相关，不受法律保护；三产房在符合土地利用总体规划、依法取得相关审批手续的前提下进行开发建设，具有一定合法性。

三是交易限制。小产权房不能合法上市交易，无法办理正规的产权过户手续，购买者权益难以保障；三产房在符合规定的情况下，可以在一定范围内进行交易和流转，比如在集体成员内部或符合特定条件的购买者之间。

四是政策导向。小产权房是国家重点整治和规范的对象；三产房是在探索集体经营性建设用地改革背景下的产物，政策上有一定支持和引导。

二、小产权房是什么样的

小产权房并非法律意义上的正式称谓。它通常是指在农村集体土地上建设的房屋，未办理相关证件，未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡政府或村政府颁发。

小产权房具有以下特点：

一是产权受限。小产权房没有合法的和，其产权得不到国家法律的认可和保护，无法进行合法的产权交易、抵押、继承等。

二是建设与交易不规范。这类房屋的建设往往未经相关部门审批，存在违规建设的情况。在交易方面，买卖双方的权益难以得到有效保障，容易引发纠纷。

三是价格相对较低。由于省去了土地出让金及相费等成本，小产权房的价格通常低于同区域的。

需要注意的是，购买小产权房存在较大风险，可能面临房屋被拆除、无法获得合法补偿等问题，因此在购房时应谨慎选择。

三、购买小产权房的法律风险有什么

购买小产权房存在诸多法律风险，主要包括以下几方面：

一是产权风险。小产权房通常是在集体土地上建设的，未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡镇政府或村集体颁发，不具有合法有效的产权证书，购房者无法真正获得房屋的所有权。

二是交易风险。由于小产权房的交易不受法律保护，买卖双方签订的可能被认定为。一旦发生纠纷，购房者难以通过法律途径维护自身权益，可能面临房财两空的局面。

三是风险。小产权房若遭遇拆迁，因缺乏合法产权，购房者难以获得与合法产权房业主同等的，其补偿利益往往得不到充分保障。

四是质量风险。小产权房的开发建设可能缺乏有效的监管，建筑质量难以保证，后期可能出现各种质量问题，且维修、维护等也可能存在困难。

总之，购买小产权房存在较大法律风险，购房者应谨慎选择。

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