一、开发商违约怎么认定

（一）交房时缺乏验收证书且推迟交付。

（二）交房与合同约定不符。

购房者在接收房屋后发现其品质与签订合同时不符的案例繁多，如面积误差过大

（超过3%）、窗户类型改变、水电气供应不到位等。

此类现象均为开发商违反合约规定。

然而，因微小缺陷致使房屋交付标准无法达到合同要求，并不视为开发商违约。

（三）不合理收费。

费用收取也是用户关心的重点，明确区分哪些应该收费及哪些不应收费至关重要，例如不可收取超过1年的物业管理费、公摊范围外的额外费用、手续费强制征收等。

若开发商擅自进行上述行为，即构成违约。

（四）交房后出现质量问题，开发商逃避责任且未及时修复。

房屋质量问题在所难免，关键在于及时处理。

例如地下车库渗水、墙面破损等。

考虑到购房者在购买时已支付相应维修基金和物业管理费，此时开发商或物业部门应承担起解决问题的责任。

最高人民关于审理案件适用法律若干问题的解释》第八条

对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。

房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担；买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。

第五条

的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条

规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。

二、开发商违约违约金怎么要

若购房协议已明确规定违约责任和违约金，则应依据此履行约定；如无具体金额，仅包括计算方式，则按照所定计算法则算得违约金；如违约金约定模糊或未有约定，应以守约方的实际损害作为赔偿标准。

对于违约金的争端，可依法向法院提出申诉。