一、如何确定损失

1.时涉及定金条款的，守约方可向违约方请求定金赔偿，通常由卖方承担赔偿责任，即退还双倍定金至买方。

2.若存在违约条款，买方有权请求方支付违约金。但需遵循法定限制，即不得超过实际损失的百分之三十；如超出，卖方可申请减小违约金数额。

3.若同时约定违约金与定金，买方应选择对自身更为有利的赔偿方式。

4.对于定金或违约金难以弥补实际损失的情形，买方有权请求增加赔偿金额，但需以实际损失的弥补程度为限。

《最高人民关于审理案件适用法律若干问题的解释》第八条

具有下列情形之一，导致买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：

（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；

（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。

二、迟延履行期间从什么时候开始

延迟履行期内的计算规则如下：1.若已签订协议规定明确的履行期限，应从届满日次日起计；2.若一方因迟延履行造成合同失效或停止，对方有权解除合同并寻求合理的赔偿。