一、出租房屋的维修义务由谁承担

在出租房屋的情况下，维修义务的承担通常根据不同情形确定：

一般而言，若没有特别约定，出租人应承担租赁物的维修义务。这是因为出租人作为房屋的所有者，有责任保证房屋处于适合居住和使用的状态。例如，房屋的屋顶漏水、墙壁裂缝等结构性问题，通常应由出租人负责维修，以保障承租人正常的居住权益。

但如果是因承租人的过错导致房屋需要维修，比如承租人故意损坏房屋设施或者因使用不当造成损坏，那么维修义务则由承租人承担。比如承租人在房屋内违规装修破坏了房屋结构，这种情况下承租人需负责修复或承担相应赔偿责任。

此外，若双方在租赁合同中对维修义务有明确约定，从其约定。比如约定某些小的维修事项由承租人自行负责，那么就按照该约定执行。总之，出租房屋维修义务的承担需结合具体情况判断。

二、租房未到期违约金怎么计算

租房未到期违约金的计算方式，需根据具体情况分析：

- 有约定从约定：若租赁合同中明确约定了违约金的具体数额或计算方法，一般应按照合同约定执行。比如合同约定违约金为一个月租金，那么违约方就需支付一个月租金作为违约金。

- 无约定依法定：若合同未约定违约金，可根据法律规定来确定赔偿数额。通常以违约行为给对方造成的损失为基础。比如因提前退租导致房东一段时间内房屋空置所产生的租金损失等。

- 合理调整：即使合同有约定，若约定的违约金过高或过低，当事人可请求或机构予以适当调整。过高一般是指违约金数额超过实际损失的一定比例；过低则是不足以弥补实际损失。

在确定违约金数额时，应综合考虑多种因素，包括合同履行情况、当事人过错程度、预期利益等，以公平合理地确定违约方应承担的责任。

三、法律对租房违约金是如何规定的

在我国法律中，对于租房违约金的规定主要体现在以下方面：

一是遵循合同约定。租赁双方在签订时，可自行协商约定违约金的数额或计算方式。只要该约定不违反的强制性规定，一般都是有效的。例如，双方可以约定若一方提前，需支付相当于一个月租金的违约金。

二是不得过高或过低。若约定的违约金过高，明显超出因违约行为给对方造成的损失，违约方可以请求法院或仲裁机构适当减少；反之，若违约金过低，不足以弥补损失，受损方可以请求增加。

三是实际损失赔偿。当违约金不足以弥补因违约给对方造成的全部损失时，受损方还可以要求违约方赔偿超出违约金部分的损失，包括直接损失和间接损失，如因房屋空置产生的租金损失等。

总之，租房违约金既要尊重双方的约定，又要受到公平合理原则的限制，以保障双方的合法权益。

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