一、租赁合同如何业主违约金

在租赁合同中确定业主违约金的方式如下：

（一）合同约定

如果租赁合同中对业主违约金有明确约定，比如约定业主提前收回房屋需支付几个月租金作为违约金，那么就按照合同约定执行。这种约定应是双方协商一致的结果，只要不违反的强制性规定，就具有法律效力。

（二）法定赔偿

若合同没有约定业主违约金，但业主存在违约行为，例如未按照约定提供符合使用目的的房屋、未履行维修义务等。租客可以要求业主赔偿因违约造成的损失，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。

在处理租赁合同中业主违约金问题时，需要依据合同约定优先，没有约定则寻求法定赔偿途径，以保护自身合法权益。

二、租赁合同违约金是否开票

租赁合同违约金是否开票需要分情况来看。

如果违约金属于价外费用，是需要开票的。在租赁合同中，出租方取得的违约金与租金相关，且是因出租方提供而产生的额外收入，这种情况下应按照规定开具发票。

然而，如果违约金是单纯因为一方违反合同约定而产生的惩罚性赔偿，与租赁服务的价款没有直接关联，例如承租人未按约定使用租赁物导致的违约赔偿，这种违约金不属于应税行为对应的价外费用，不需要开具发票。

在实际操作中，判断违约金是否开票，关键是看其是否属于租赁业务相关的价外费用，这需要依据具体的合同条款、业务实质以及相收法规来确定。

三、租赁合同怎么退违约金

在租赁合同中退违约金，需要根据具体情况来处理。

如果是因为出租方的原因导致合同无法履行，比如房屋存在严重质量问题影响居住，承租方有权要求退还已缴纳的违约金并。承租方需要收集相关证据，如房屋问题的照片、维修记录等，与出租方协商，协商不成可以通过诉讼解决。

若承租方原因提前解除合同想要退违约金，一般比较困难。但如果能证明存在特殊情况，例如突发重大疾病无法继续租赁房屋需要回老家治疗，并且这种情况在合同中未被列为不得退还违约金的情形，可以尝试与出租方协商。提供相关的医院诊断证明等证据，争取出租方的理解，从而退还部分或全部违约金。

总之，退违约金的关键在于明确违约责任在哪一方，并且有充分的证据来支持自己的主张，无论是协商还是通过法律途径解决，证据都是至关重要的。

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