一、租赁合同能终止吗

租赁合同可以终止。

（一）协商终止

双方当事人协商一致，可以终止租赁合同。这是基于当事人的自主意愿，只要双方就终止合同的相关事宜达成共识，例如租金结算、房屋交接等，就可以终止合同关系。

（二）法定终止

1. 因不可抗力致使不能实现合同目的。例如租赁的房屋因自然灾害被严重损毁无法使用，这种情况下可以终止租赁合同。

2. 在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务。比如承租方明确表示不再支付租金，出租方可以要求终止合同。

3. 当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行。例如承租方拖欠租金，经出租方催告后仍不支付。

4. 当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。例如出租方未能提供符合约定用途的租赁物等情况。

二、宿舍租赁合同注意什么

在签订宿舍租赁合同需注意以下方面：

1. 租赁双方信息：明确出租方和承租方的姓名、号等基本信息，确保双方身份可查。

2. 宿舍状况：详细写明宿舍的地址、面积、房间布局、附属设施设备等情况，例如是否有独立卫生间、空调等，同时要检查设施设备的完好程度。

3. 租赁期限：确定具体的租赁起始日期和终止日期，避免租赁时长的争议。

4. 租金及支付方式：租金数额要明确，是每月固额还是按其他方式计算；支付方式也要约定好，如现金、转账等，支付周期是月付、季付还是其他。

5. 维修责任：一般非承租方人为损坏的设施由出租方负责维修，但合同中要明确，以免后期产生纠纷。

6. 违约责任：约定双方如果违反合同条款所应承担的责任，如承租方逾期支付租金、出租方未按约定提供可居住宿舍等情况下的处理方式。

三、租赁合同腾房的认定

租赁合同中腾房的认定通常涉及以下几个方面：

（一）合同约定

如果租赁合同明确约定了腾房的条件、时间等，那么按照合同条款执行。例如日即为腾房日，或者在特定事件发生时（如一方违约达到某种程度），另一方有权要求腾房。

（二）实际履行情况

1. 当承租人已经停止使用租赁房屋的主要部分，并且将自己的物品基本搬离，可认定为有腾房的行为表现。

2. 如果承租人虽然还留有少量物品，但已经明确表示放弃对房屋的使用权益，并且将房屋的钥匙等交付给出租人，也可倾向于认定为腾房。

（三）通知与合理期限

出租人按照合同约定或法定程序通知承租人腾房后，给予了合理期限。在合理期限届满后，承租人没有正当理由继续占用房屋，则可认定为应当腾房而未腾房。合理期限的确定需综合考虑租赁物的性质、搬家的难易程度等因素。

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