一、房租租赁合同如何作废

要作废房租租赁合同，可从以下几方面着手：

（一）协商解除

1. 双方当事人可以协商一致，签订解除协议。在协议中明确表示原房租租赁合同作废，双方的权利义务终止，并且对已履行部分进行结算，例如租金的结算、押金的退还等相关事宜。

2. 这种方式基于双方自愿平等原则，一旦达成解除协议，原合同就失去效力。

（二）法定解除

1. 若存在不可抗力致使合同目的无法实现，比如房屋因自然灾害严重损坏无法居住，合同一方可以，使原合同作废。

2. 如果在租赁期间，一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务，另一方可以解除合同。例如房东明确表示不再提供，或者租户明确表示不再支付租金等情况。

3. 一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行，另一方也有权解除合同。比如租户长期拖欠租金，经房东催告后仍不支付。

（三）符合约定解除条件

如果房租租赁合同中约定了某些解除合同的条件，当这些条件成就时，有解除权的一方可以解除合同，从而使合同作废。例如合同约定租户若未经房东同意擅自转租房屋，房东有权解除合同。

二、怎样快速终止租赁合同

要快速终止租赁合同，可以考虑以下方式：

（一）协商一致

如果承租人和出租人能够协商达成一致，就可以解除租赁合同。这是最理想的情况，双方可以就终止合同的时间、相关费用的结算（如租金结算、押金退还等）、房屋交接等事项进行约定并签订解除协议。

（二）法定解除

1. 因不可抗力致使不能实现合同目的。例如，房屋因自然灾害完全损毁无法居住，合同可以解除。

2. 在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务。比如，出租人明确表示不再出租房屋，或者承租人明确表示不再承租房屋。

3. 当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行。如承租人长期拖欠租金，经出租人催告后仍不支付。

4. 当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。

如果依据法定解除条件解除合同，需要收集相关证据，以证明符合法定解除的情形。并且要按照法律规定的程序通知对方。

三、租赁合同没有收益吗

租赁合同是否有收益，需要分情况来看。

（一）对于出租方而言

1. 出租方通常会有收益。出租方将自己拥有的财产（如房屋、土地、设备等）出租给承租方使用，承租方需要按照合同约定支付租金，这部分租金就是出租方的收益。这种收益是对出租方让渡财产使用权的一种经济补偿。

2. 但是在某些特殊情况下，可能没有实际收益。例如出租方为了履行社会责任或者基于其他特殊关系，以极低的租金出租，甚至租金可能仅能弥补一些基本的维护成本，此时收益微薄甚至可以视为无收益。

（二）对于承租方而言

1. 一般来说承租方没有直接的收益，因为承租方需要支付租金以获得租赁物的使用权。

2. 然而，如果承租方将租赁物用于合法的经营或者生产活动并获取了利润，从间接意义上讲，通过租赁物的使用产生了经济效益，这可以被看作一种与租赁相关的收益。但这种收益并非租赁合同本身直接赋予承租方的，而是承租方通过自身的经营运作借助租赁物取得的。

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