一、如何判定合同租赁无效

判定合同租赁无效主要依据以下几种情形：

1. 主体不适格。如果出租人或承租人不具备相应的民事行为能力，例如无民事行为能力人订立的无效。

2. 内容不合法。包括以合法形式掩盖非法目的，例如为了逃避债务而虚假租赁；损害社会公共利益，如将租赁用于非法经营活动等；违反的强制性规定，像租赁未经规划许可的建筑等。

3. 意思表示不真实。一方以欺诈、胁迫手段订立合同，损害国家利益；或者恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的租赁合同无效。

如果租赁合同存在上述情形，可能被判定为无效。一旦合同被判定无效，双方应根据各自的过错承担相应的责任，因合同取得的财产应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。

二、租赁合同怎么约定

在租赁合同中约定定金，可从以下几方面着手：

（一）定金数额

1. 不得超过主合同标的额的百分之二十。例如，若租赁一套月租金为5000元的房屋，租赁期限为一年，总租金为60000元，那么定金最高为12000元。

2. 明确具体数额，避免模糊表述，防止日后发生争议。

（二）定金的支付方式

1. 可以约定现金支付、银行转账等方式。若为银行转账，要明确收款账户信息。

2. 确定支付定金的时间节点，比如签订合同当日或者在某个具体日期前支付。

（三）定金的性质与功能

1. 明确该定金是违约定金，即如果承租人违约不租赁房屋，出租人有权没收定金；如果出租人违约不出租房屋，需双倍返还定金。

2. 也可约定定金兼具成约定金的功能，即定金的交付作为租赁合同成立或生效的条件。

（四）其他事项

1. 约定定金的退还条件，例如因不可抗力导致合同无法履行时定金的处理。

2. 对于定金的保管责任，如果是由中介保管，要明确中介的保管义务和责任。

三、房东怎样写租赁合同

租赁合同应包含以下重要内容：

（一）合同双方信息

1. 写明房东（出租方）和租客（承租方）的姓名、号码、联系地址、联系电话等基本信息，确保信息准确无误，以便在合同履行过程中能顺利联系到双方。

（二）房屋基本情况

1. 详细描述房屋的地址，包括具体的门牌号、小区名称、单元号等。

2. 列出房屋的户型结构，例如几室几厅，是否带有阳台、车库等附属设施，同时说明房屋的建筑面积。

（三）租赁期限

1. 明确租赁开始日期和结束日期，精确到日。如果有续租的相关约定，也要一并写明，比如续租的条件、续租时租金的调整方式等。

（四）租金及押金

1. 注明租金的金额、支付方式（如按月支付、按季度支付等）以及支付日期。

2. 确定押金的数额，并且说明在何种情况下押金可以退还或扣除。

（五）房屋用途

1. 规定租客租赁房屋的用途，如居住、办公等，租客不得擅自改变用途。

（六）房屋维修责任

1. 明确在租赁期间，房屋的哪些部分由房东负责维修，哪些部分由租客负责维修。

（七）违约责任

1. 列出双方可能出现的违约情形以及对应的违约责任，例如逾期支付租金、提前等情况的处理方式。

（八）其他条款

1. 可以包括是否允许转租、房屋内设施设备的清单及状态等补充条款。

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