一、抵押在前租赁在后租赁无效吗

在此情况下，即房产已经优先抵押给银行的前提之下，如果租赁协议紧随其后，那么该份租赁协议仍应视为合法且生效的。

在这种情形中，租赁协议是否具备法律效应完全独立于抵押权的存在与否，全凭租赁协议本身是否基于真实意志进行缔结而定。

尽管如此，需要注意的是租赁协议在日后行使抵押权的过程中无法变更或抵触到抵押权，并且抵押权也将得以正常行使。

《中华人民共和国》第一百四十三条

具备下列条件的民事法律行为有效：

（一）行为人具有相应的民事行为能力；

（二）意思表示真实；

（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。

二、是否可对未来债务进行抵押担保

在特定情况下，可以选择针对未来可能产生的债务提供抵押担保。

依据我国《中华人民共和国民法典》之相关规定，为了确保债务得以妥善履行，或第三方无需让渡财产的实际占有权，仅需将该项财产设定为抵押物向债权人提供担保，若届时债务人未能依照约定履行到期债务，或者出现了双方事先约定的实现抵押权的特定情形，那么债权人便有权利优先于其他债权人从该项财产中获得清偿。

为了确保未来债务能够如期得到履行，我们可以考虑采取抵押担保的方式来加以保障。

三、最高额抵押合同先于主合同有效吗.

若主合同中的最高额抵押受到判定成为无效的话，那么与其相关联的抵押合同也必定会失效。

关于此观点，我们可在中国现行的《中华人民共和国民法典》中寻找答案，该法典对担保物权类别的详细规定。

事实上，最高额抵押权作为担保物权的一个特殊领域，其本质上深受从属性的特质所制约。

依照相关法律条文的严格限定，一旦主合同被裁定为无效，那么它所附属的抵押物权也将失去存在的正当性基础，因此相应地宣布无效。

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