一、管理合同认定为租赁合同

管理合同与租赁合同在性质、目的、权利义务关系等方面存在明显区别。

从性质上看，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。其核心在于租赁物的使用和租金的支付。而管理合同更多是一方委托另一方对特定事务进行管理，侧重于管理服务的提供。

要认定管理合同为租赁合同，需要从以下几方面判断：一是合同中是否明确存在一方将特定物提供给另一方使用并收取费用类似租金的约定。如果有，这是倾向于租赁合同的重要标志；二是合同主要履行内容是否围绕特定物的使用，而非单纯的管理服务行为；三是合同中的费用计算方式，如果是以使用的面积、时长等类似影响租赁价值的因素计算费用，也有助于认定为租赁合同。但如果管理合同中仅包含少量与租赁相关的条款，整体仍以管理事务为主，就不能认定为租赁合同。

二、租赁合同与承揽合同区别

租赁合同与承揽合同存在以下区别：

1. 合同目的不同。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同，目的在于使用他人之物并支付报酬；而承揽合同是承揽人按照定作人的要求完成工作，交付工作成果，定作人给付报酬的合同，重点在于完成特定工作成果。

2. 合同标的不同。租赁合同的标的为特定物或非消耗物，如房屋、汽车等；承揽合同的标的是承揽人完成并交付的工作成果，这个成果通常是按照定作人特殊要求制作的，具有特定性。

3. 履行内容不同。在租赁合同中，承租人主要是对租赁物进行使用、收益，通常不得对租赁物进行改造；承揽合同中，承揽人需要按照定作人的要求利用自己的设备、技术和劳力完成工作任务。

4. 风险承担不同。租赁合同中，租赁物的风险一般由出租人承担；承揽合同中，工作成果的风险在交付之前由承揽人承担。

三、托管合同与租赁合同区别

托管合同与租赁合同存在以下区别：

1. 合同目的方面。托管合同的目的通常是一方将特定事务或财产委托给另一方管理，侧重于管理服务，管理方可能需要承担多种管理职责，如运营、维护等。而租赁合同的目的是一方将特定的物（如房屋、设备等）的使用权让渡给另一方，承租方主要目的是使用租赁物。

2. 权利义务内容。托管合同中，托管方可能有较大的管理权限，要对托管事务或财产进行全面管理，包括决策等。而租赁合同中，承租方主要义务是按照约定使用租赁物并支付租金，出租方主要义务是提供符合约定的租赁物，一般不涉及承租方如何使用租赁物的管理决策。

3. 费用性质。托管合同中的费用多为管理报酬，根据管理的难易程度、成果等确定。租赁合同中的租金是对租赁物使用权的对价，一般根据租赁物的价值、租赁期限等因素确定。

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