一、房屋租赁合同如何认定为无效

房屋租赁合同在以下几种情形下会被认定为无效：

（一）主体不适格。若出租方并非房屋的所有权人，且未经所有权人授权，那么该通常无效。比如，房屋实际所有权人是甲，乙未经甲同意擅自将给丙，此合同可能无效。

（二）房屋属于违法建筑。若房屋未取得规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设，以此类房屋签订的租赁合同无效。例如，在耕地上擅自建造房屋并出租。

（三）租赁合同的内容违反法律法规的强制性规定。例如，约定的租赁用途违反相关规定，如将住宅租赁用于违法经营活动。

（四）租赁期限超过法律规定的最长限制。根据法律，租赁期限不得超过20年，超过部分无效。

（五）存在恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益等情形。比如，出租人与承租人恶意串通，以明显不合理的低价出租房屋，损害其他共有人利益。

二、承租人死后是否有效

承租人死亡后，租房合同的效力需分情况讨论：

若承租人与出租人签订的租房合同中有明确约定，比如约定在承租人死亡后合同自动终止等条款，那么应按照合同约定执行，此时租房合同可能会失效。

若合同没有相关约定，在租赁期间，与承租人生前共同居住的人或者共同经营人可以按照原租赁合同租赁该房屋。这是基于保护与承租人共同生活或经营相关人员的居住、经营权益，保障其生活或经营的连续性和稳定性。因为这种情况下，变更承租人不影响合同的继续履行，且通常不会对出租人的权益造成实质性损害。

但若不存在共同居住人或者共同经营人等符合法定条件继续承租的主体，那么在承租人死亡后，租房合同一般会因一方主体不存在而终止。总之，承租人死亡后租房合同是否有效，要结合具体情况和相关法律规定来综合判断。

三、租房合同超过20年是否有效

租房合同超过20年，并非全部无效，而是超过部分无效。

依据相关法律规定，租赁期限不得超过20年。超过20年的，超过部分无效。这是因为租赁期限过长，会使合同双方当事人受合同拘束的状况长期不能改变，从而不利于保护当事人的权益和促进经济的发展。

具体来说，在这种情况下：（一）20年以内的部分，合同是有效的，双方当事人应当按照合同约定履行各自的义务，比如承租人应按时支付租金，出租人应保障承租人正常使用租赁房屋等。（二）超过20年的部分，不具有法律效力。若双方希望继续保持租赁关系，可在20年租赁期限届满后，另行协商签订新的租赁合同。

需要注意的是，在签订租房合同时，双方应明确租赁期限，避免因期限约定不明或过长而引发不必要的法律纠纷。

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