一、租赁物业用房和谁签合同

租赁物业用房通常与物业用房的所有者签订合同。

如果物业用房属于全体业主共有，一般由业主委员会代表全体业主与承租方签订。业主委员会经业主大会选举产生，有权对业主共有的物业用房进行管理、经营等相关事宜。

如果物业用房属于开发商所有，在符合相关规定的情况下，由开发商作为合同的一方与承租方签订租赁合同。不过，在一些情况下，开发商会将相关权利移交给业主委员会或物业管理等主体进行管理和出租操作。

需要注意的是，无论是哪种情况，签订的租赁合同都应当符合相关的规定，明确租赁双方的权利和义务，包括租赁期限、租金标准、用途限制、维修责任等重要条款。

二、租赁合同备案收费吗

在上海，租赁合同备案是不收费的。

根据相关规定，办理租赁合同备案属于行政管理的一种要求，目的在于对租赁市场进行管理和规范，保障租赁双方的合法权益等。行政机关不应在租赁合同备案过程中收取费用，这有助于鼓励租赁双方积极进行备案，以推动市场健康有序发展。

不过，办理备案时需要按照规定提交相关的材料，例如租赁合同、明等材料，以确保备案的准确性和有效性。

三、租赁合同转让费标准

在我国法律中，并没有对租赁合同转让费设定统一明确的标准。

其一，转让费通常是由租赁双方自行协商确定的。这取决于多种因素，例如租赁物的地理位置，如果租赁物位于商业繁华地段，其转让费可能相对较高；还有租赁物的现有装修状况，装修精良且能直接投入使用的，转让费可能会包含对装修价值的考量；租赁剩余期限也是影响因素之一，剩余期限长的，转让费可能会高些。

其二，不同行业的惯例也会对转让费产生影响。例如在一些热门的餐饮或零售行业，由于商业机会竞争激烈，在某些人流量大的商业区域，转让费可能成为获取该租赁场地经营权的重要成本，数额可能较高。但这种转让费必须是基于双方自愿、公平合理的基础上约定的，如果存在欺诈、胁迫等情形，转让费的约定可能无效。

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