一、物业和谁签订物业合同有效

物业合同的有效签订主体需根据具体情况来确定，主要有以下情形：

一是与建设单位签订。在前期物业服务阶段，也就是物业项目建成后至业主大会成立并选聘新的物业服务企业之前，建设单位依法可以通过招投标等方式选聘物业服务企业，并与之签订前期物业服务合同。此合同对建设单位、物业服务企业以及业主均具有约束力，业主需按照约定支付等。

二是与业主委员会签订。当物业项目满足法定条件成立业主大会并选举产生业主委员会后，业主委员会作为业主大会的执行机构，有权代表全体业主与物业服务企业签订物业服务合同。该合同约定的服务内容、费用标准等对全体业主具有法律效力，物业服务企业按照合同约定提供服务，业主则应履行相应义务。

总之，在不同阶段，物业与相应主体签订的符合规定、意思表示真实、不违反公序良俗等条件的物业合同均为有效合同。

二、物业如何给物业费

物业合同无效时，物业费的支付需根据具体情况判断：

其一，若物业服务企业已实际提供了物业服务，业主事实上也接受了相关服务，虽然合同无效，但基于公平原则，业主应参照当地政府指导价或者同类物业服务项目的收费标准支付相应的物业费。因为物业服务企业付出了实际的人力、物力等成本，业主享受了服务，就应当支付合理的费用。

其二，若物业服务企业提供的服务存在严重瑕疵，未达到基本的服务标准，比如安保措施严重不到位导致业主财产安全受损、环境卫生长期恶劣等，业主可根据服务的实际质量情况，酌情减少支付物业费的金额。

其三，若物业服务企业根本未提供物业服务，业主则无需支付物业费。总之，在物业合同无效的情况下，物业费的支付要综合考虑物业服务企业的实际服务情况来确定。

三、签物业合同需要什么手续费

签订物业合同通常不需要缴纳手续费。物业合同是物业服务企业与业主或业主委员会之间就物业服务相关事项达成的协议，旨在明确双方的权利和义务，规范物业服务行为。

在签订物业合同过程中，主要涉及的是双方就合同条款进行协商、确定等事项。物业服务企业提供物业服务，业主支付相应的物业服务费，而合同的签订本身并非一种需要付费的交易行为。

不过，在实际操作中，可能会存在一些特殊情况。例如，有些地方可能会要求对物业合同进行备案登记，备案登记过程中可能会收取一定的行政性费用，但这并非是签订合同本身的手续费，且收费标准通常会有明确规定，相关部门不得擅自提高收费标准。

另外，如果是通过中介等第三方机构促成物业合同签订，可能需要向中介机构支付一定的服务费用，但这也与签订合同的手续费性质不同。

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