一、租赁未到期但是想收回房屋怎么办

租赁未到期想收回房屋，可参考以下办法：

第一，与租客协商。友好沟通，说明收回房屋的原因，给予租客一定补偿，如退还部分租金、支付搬迁费用等，争取租客理解并自愿提前解除。

第二，查看合同约定。若合同中有提前收回房屋的相关条款，比如约定在特定情形下房东可提前收回房屋，且当前情况符合该条款，可按合同约定操作，但要注意遵循相应程序，如提前一定时间通知租客等。

第三，若租客存在违约行为，如未按约定支付租金、擅自转租、破坏房屋等，房东可依据合同约定和相关法律规定，行使解除权收回房屋。此时需保留好租客违约的证据，通过书面通知等方式告知租客解除合同，并要求其限期搬离。

若协商不成，房东强行收回房屋可能会引发法律纠纷。在这种情况下，房东可通过法律途径，向提起诉讼，由法院判决是否可提前收回房屋以及后续事宜。

二、合同未到期如何要回房子

房屋出租合同未到期要回房子，可参考以下方法：

1.**查看合同约定**：仔细研究租赁合同，看是否有约定提前收回房屋的条款，如约定租客出现特定违约行为（如拖欠租金超过一定期限、擅自转租等），房东有权提前解除合同收回房屋。若租客存在此类违约行为，房东可按合同约定的方式和程序，书面通知租客解除合同，并要求其限期搬离。

2.**与租客协商**：若不存在租客违约情况，房东可与租客友好协商，说明提前收回房屋的原因，提出合理的解决方案，如给予租客一定的补偿，包括退还未使用租期的租金、支付一定数额的违约金等，以争取租客理解并同意提前解除合同。

3.**法律途径**：若租客不同意协商，且不存在合同约定可提前收回房屋的情形，房东不能强行收回。但如果租客的行为严重影响房东合法权益，如房屋存在重大安全隐患是因租客不当使用造成，房东可通过法律途径，向法院提起诉讼，请求解除合同并收回房屋。不过法律程序耗时较长，需做好相关准备。

三、房租10万需要多少营业额

房租10万时所需的营业额，需综合多方面因素判断。

首先，要考虑成本结构。除房租外，成本还包括原材料采购、员工工资、、设备折旧等。不同行业的成本构成差异很大。比如，原材料成本通常占比较高，可能达到30%50%；零售行业，进货成本是主要支出。假设其他成本总计为X万元。

其次，明确利润率目标。不同企业或经营者对利润率的要求不同。一般来说，合理的利润率在10%30%之间。设利润率为Y%。

根据公式：营业额=（固定成本+变动成本）÷（1利润率），这里固定成本的房租为10万，变动成本为X万，利润率为Y%，则营业额=（10+X）÷（1Y%）。

例如，其他成本为15万，期望利润率为20%，那么营业额=（10+15）÷（120%）=31.25万。

所以，在不清楚其他成本和期望利润率的情况下，无法准确算出需要多少营业额。

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