一、如何终止租赁合同

要终止租赁合同，一般可以通过以下几种方式：

（一）协商一致终止

如果出租方和承租方能够达成一致意见，就可以解除租赁合同。双方需要明确终止的时间、是否有相关补偿等事宜，并以书面形式记录下来。

（二）按照合同约定的条件终止

1. 查看租赁合同中是否约定了终止合同的特定条件，例如一方违约达到某种程度时另一方有权。如果存在这种约定，当满足相应条件时，守约方就可以依据合同条款终止租赁合同。

2. 合同约定的租赁期限届满，租赁合同自然终止。

（三）法定解除

1. 因不可抗力致使不能实现合同目的，例如租赁的房屋因自然灾害严重损坏无法使用，双方可以解除合同。

2. 在租赁期间，如果租赁物危及承租人的安全或者健康，即使承租人订立合同时明知该租赁物质量不合格，承租人也可以随时解除合同。

3. 承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。

无论通过哪种方式终止租赁合同，都应当妥善处理好善后事宜，如房屋的交接、租金和押金的结算等。

二、如何沟通租赁合同

在沟通租赁合同相关事宜时，可从以下方面着手：

（一）明确租赁物相关情况

1. 详细描述租赁物的状况，包括规格、数量、现有损坏情况等，避免后期产生争议。

2. 确定租赁物的用途范围，确保租户的使用符合规定，同时也保障出租方的权益。

（二）租赁期限与租金

1. 清晰界定租赁的起止时间，精确到日。

2. 详细商讨租金金额、支付方式（如现金、转账等）以及支付周期（月付、季付等）。

（三）维修责任

1. 明确正常使用下租赁物出现损坏，由哪一方负责维修。

2. 若因租户故意或不当使用造成损坏，责任如何划分及赔偿方式。

（四）续租与终止条款

1. 规定在租赁期满时，租户是否有优先续租权，续租的条件如何。

2. 双方在何种情况下可以提前终止合同，以及需要承担的相应责任。

（五）其他条款

1. 约定是否允许租户对租赁物进行改造装修，如需装修，应遵循的流程和恢复原状等要求。

2. 对可能出现的纠纷解决方式（如协商、或诉讼）作出规定。

三、无效租赁合同认定

无效租赁合同的认定主要依据以下几个方面：

1. 主体不适格。如果出租方或承租方不具备相应的民事行为能力，例如无民事行为能力人订立的租赁合同，这种合同通常是无效的。

2. 内容违法违规。包括违反的强制性规定，例如租赁的房屋属于违法建筑，按照法律规定不得用于出租，这样的租赁合同无效；或者损害社会公共利益，如将用于公共卫生设施用途的场地非法出租用于商业盈利活动。

3. 恶意串通损害他人利益。比如出租方和承租方恶意勾结，故意压低租金损害房屋共有人的权益，这种租赁合同也是无效的。

4. 以合法形式掩盖非法目的。例如为了逃避债务而虚假租赁财产，看似正常的租赁合同实则无效。

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