一、租赁合同怎样算无效的

租赁合同在以下几种情形下会被认定为无效：

一是合同主体不适格。若出租方或承租方不具备相应的民事行为能力，比如未成年人未经法定代理人同意签订的租赁合同，一般会被认定无效。

二是合同内容违反法律法规的强制性规定。例如，租赁的房屋属于违法建筑，未取得规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的合同无效；再如，租赁期限超过法定最长租赁期限20年，超过部分无效。

三是合同内容违背公序良俗。若租赁合同的目的或内容涉及违法犯罪活动、损害社会公共利益等，如将房屋租赁用于等非法经营活动，该。

四是存在恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的情况。比如出租方与承租方恶意勾结，故意压低租金，损害其他共有人利益的租赁合同无效。

五是合同形式不符合法定要求，法律规定某些租赁合同必须采用书面形式，若未采用书面形式且无法确定租赁期限等重要内容的，可能导致合同无效。

二、住宅租赁合同无效的认定

住宅租赁合同无效的认定，主要依据相关法律法规及具体情形来判断，常见情形如下：

一是主体不适格。若出租方并非房屋所有权人或未经授权的代管人等有权出租主体，比如未经房主同意的二房东擅自出租房屋，可能导致合同无效。

二是房屋本身存在问题。如房屋属于违法建筑，未经规划许可擅自建造的住宅；或是临时建筑超过批准期限，此时签订的租赁合同无效。

三是租赁内容违反法律法规强制性规定。例如约定的租赁用途为非法活动场所，或者租金约定违反相关价格规定等。

四是损害社会公共利益。比如将用于开设严重污染环境、影响居民生活的工厂等。

此外，若合同存在欺诈、胁迫等违背当事人真实意思表示的情形，受损害方有权请求认定合同无效。在司法实践中，需综合考虑各种因素，依据具体事实和法律规定来准确认定住宅租赁合同是否无效。

三、租赁合同多久才能有效

租赁合同的有效与否并非单纯取决于租赁期限。一般而言，只要租赁合同满足以下条件，自成立时便生效：

一是合同主体适格。即出租人和承租人需具备相应的民事行为能力，能够独立承担。比如，年满18周岁且精神正常的成年人签订的租赁合同，在其他条件符合时通常有效。

二是意思表示真实。双方签订租赁合同时的意愿必须是真实的，不存在欺诈、胁迫等情形。例如，一方不能通过欺骗手段诱使另一方签订租赁合同。

三是不违反法律法规的强制性规定，不违背公序良俗。例如，租赁的房屋不能是违法建筑。

至于租赁期限，法律规定租赁期限不得超过20年。超过20年的，超过部分无效。租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过20年。所以，判断租赁合同是否有效，关键在于是否符合合同生效的一般要件，租赁期限只是其中一个需要关注的方面。

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