一、租赁合同如何才能有效

租赁合同要有效，需满足以下条件：

其一，主体适格。租赁双方需具备相应的民事行为能力，能够独立承担。比如，自然人需达到法定年龄且精神状态正常，法人或其他组织需依法成立并在其经营范围内从事租赁活动。

其二，意思表示真实。双方签订租赁合同时，必须是出于真实意愿，不存在欺诈、胁迫等导致意思表示不真实的情形。例如，一方不能通过隐瞒房屋真实状况等手段诱使另一方签订合同。

其三，内容合法。租赁合同的条款不能违反的强制性规定，也不能违背公序良俗。比如，租赁用途不能是用于非法活动，租金约定也应符合市场规律和法律规定。

其四，形式合法。一般情况下，租赁合同可以采用书面、口头等形式，但租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。未采用书面形式的，视为不定期租赁。

只有同时满足上述条件，租赁合同才是有效的，双方的权益才能得到法律保障。

二、违建租赁合同效力有哪些

违建租赁合同通常是无效的，具体分析如下：

从法律规定来看，依据相关法律法规，违法建筑物属于不得出租的情形。因为违建本身违反了城乡规划等方面的规定，未依法取得规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设，这种建筑的存在不具有合法性。

在合同效力认定方面，由于违建违反了法律的强制性规定，以违建为租赁标的签订的租赁合同，自始不具有法律效力。即使合同双方当事人达成了租赁的合意并签订了合同，也不能产生合同约定的法律效力。

对于租赁双方的影响，出租人无法依据无效的租赁合同要求承租人支付租金，承租人也无需继续履行租赁合同约定的义务。若承租人已支付租金，可要求出租人返还。同时，若因违建导致承租人遭受损失，可根据双方的过错程度分担损失。但如果在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，租赁合同可认定为有效。

三、租赁合同最长多久失效

租赁合同的最长租赁期限为20年。超过20年的，超过部分无效。租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过20年。

之所以对租赁合同的期限作出限制，主要是考虑到租赁物的使用周期、市场变化以及当事人权益的平衡等多方面因素。若租赁期限过长，可能会使租赁关系过于僵化，不利于租赁物的合理流转和有效利用，也可能因市场情况的巨大变化导致当事人之间的权利义务失衡。

比如，在20年的租赁期内，经济形势、物价水平等可能发生重大变化，若合同无法适时调整，可能对一方当事人造成不合理的负担。同时，20年的期限也给予了当事人相对稳定的租赁预期，保障其在一定时期内对租赁物的使用权益。

在实际签订租赁合同时，当事人应根据自身需求和实际情况，在法律规定的范围内合理确定租赁期限，以确保合同的有效性和自身权益的实现。

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