一、租赁合同如何才能生效呢

租赁合同生效需满足以下条件：

一是主体合格。签订合同的出租人和承租人需具备相应的民事行为能力，能够独立承担。例如，自然人需年满十八周岁且精神状况正常，法人或其他组织需依法登记并在其经营范围内从事活动。

二是意思表示真实。双方签订租赁合同时的意愿必须是真实的，不存在欺诈、胁迫等导致意思表示不真实的情形。比如，一方不能通过隐瞒房屋实际状况等欺诈手段诱使另一方签订合同。

三是内容合法。租赁合同的条款不能违反的强制性规定，也不能违背公序良俗。例如，约定的租赁用途不能是违法活动。

四是形式符合要求。一般来说，租赁合同可以是书面形式、口头形式或其他形式。但租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式，无法确定租赁期限的，视为不定期租赁。

只有同时满足上述条件，租赁合同才会生效，从而对双方当事人产生法律约束力。

二、无效的租赁合同如何终止

无效的租赁合同自始没有法律约束力，不存在终止一说，而是无需履行且应恢复原状等。具体处理方式如下：

一是确认。可通过双方协商一致确认合同无效，若协商不成，可向或机构申请确认合同无效。法院或仲裁机构会依据相关法律规定及事实情况进行判定，如存在违反法律法规强制性规定、损害社会公共利益等情形，通常会认定合同无效。

二是返还财产。租赁双方应互相返还依据取得的财产，比如承租人应返还租赁物，出租人应返还已收取的租金。若租赁物在使用过程中有损耗等情况，应根据实际情况合理确定赔偿责任。

三是赔偿损失。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。例如，因出租人隐瞒租赁物的真实情况导致合同无效，给承租人造成损失的，出租人应承担赔偿责任。

三、租赁合同无效条款有哪些

租赁合同中，以下条款可能会被认定为无效：

一是违反法律法规强制性规定的条款。例如，租赁的房屋属于未经合格的建筑，而合同中约定不考虑消防问题等类似违反消防法等强制性规定的内容，该条款无效。

二是损害社会公共利益的条款。比如，将租赁场地用于非法活动等违背公序良俗、损害公共利益的约定，不具有法律效力。

三是恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的条款。若出租人与承租人恶意勾结，通过租赁行为损害其他权利人利益，这样的条款无效。

四是格式条款中存在免除一方责任、加重对方责任、排除对方主要权利的情形，且未履行合理提示和说明义务的。例如，格式租赁合同中规定承租人无论何种原因造成物品损坏均需承担高额赔偿责任，而未明确告知承租人，该条款无效。

五是租赁期限超过法定最长租赁期限部分无效。按照法律规定，租赁期限不得超过20年，超过部分不受法律保护。

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