一、房屋租赁合同如何才能生效

房屋租赁合同生效需满足以下条件：

一是主体适格。出租人与承租人需具备相应的民事行为能力。出租人应为房屋的合法所有权人或经授权的管理人，能对房屋进行合法处分；承租人需能独立承担租赁相关的权利与义务。

二是意思表示真实。双方在签订合同时，应真实表达内心意愿，不存在欺诈、胁迫、重大误解等影响意思表示真实性的情形。

三是内容合法。合同条款不得违反的强制性规定，例如租赁用途应符合房屋规划用途，不得约定违法活动。租金、租赁期限等约定也应符合法律规定，租赁期限不得超过20年，超过部分无效。

四是形式合法。一般情况下，房屋租赁合同采用书面形式，虽法律规定租赁期限6个月以上应采用书面形式，但未采用书面形式的，视为不定期租赁。只要合同满足上述条件，通常自双方签字或盖章时生效。

二、房屋租赁合同作废如何处理

房屋租赁合同作废的处理，需根据具体情况进行：

一是协商一致作废。若出租方与承租方经友好协商，均同意，应签订书面的解除协议，明确双方权利义务终止，对已履行部分及未履行部分的处理作出约定，比如租金、押金的退还等，按约定执行即可。

二是法定事由作废。若存在不可抗力致使合同目的不能实现、一方迟延履行主要债务经催告后仍不履行等法定解除情形，主张解除的一方应通知对方，合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可请求或机构确认解除合同的效力。

在合同作废后，双方应相互返还财产，比如承租方应返还租赁房屋及附属设施，出租方应退还押金等。若一方存在过错给对方造成损失的，还应承担赔偿责任，赔偿范围包括直接损失和间接损失等，具体数额需根据实际情况确定。

三、房屋租赁合同无效怎么处理

当房屋租赁合同被认定无效后，可按以下方式处理：

一是返还财产。承租人应将租赁房屋返还给出租人，出租人需返还已收取的租金。若承租人对房屋进行了装饰装修，根据不同情况处理。未形成附合的装饰装修物，承租人可拆除，造成房屋毁损的应恢复原状；已形成附合的装饰装修物，按双方过错分担现值损失。

二是赔偿损失。有过错的一方应赔偿对方因此所受的损失，双方都有过错的，应各自承担相应责任。比如因出租人未取得规划许可证导致，给承租人造成经营损失的，出租人应赔偿。

三是参照合同约定支付房屋占有使用费。虽然合同无效，但承租人实际占有使用了房屋，需参照合同约定的租金标准向出租人支付占有使用期间的费用，以体现公平原则。

在处理房屋租赁合同无效的情况时，双方应理性协商，若协商不成，可通过诉讼等法律途径解决争议。

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