一、房屋预售与实际面积出现误差应该如何维权

当房屋预售与实际面积出现误差时，可按以下方式维权：

一是查看合同约定。中通常会对面积误差的处理方式有明确约定，若误差在约定范围内，一般按合同约定执行，比如按实际面积结算房价款等。

二是依据相关法律规定。根据《商品房销售管理办法》，面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，按照合同约定的价格据实结算房价款；面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房。买受人退房的，房地产开发企业应当在买受人提出退房之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，同时支付已付房价款利息。买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人补足；超出3%部分的房价款由房地产开发企业承担，产权归买受人。产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由房地产开发企业返还买受人；绝对值超出3%部分的房价款由房地产开发企业双倍返还买受人。

三是协商或诉讼。若与开发商协商不成，可向法院提起诉讼，维护自身合法权益。

二、预售商品房转让应当办理什么样的手续

预售商品房转让需办理以下手续：

一是确认转让条件。预售合同登记备案后，购房者已支付全部购房款或已支付大部分购房款，且转让需征得开发商同意。

二是签订转让合同。转让方与受让方就预售商品房转让事宜协商一致，签订书面转让合同，明确双方权利义务，包括转让价格、付款方式、交房时间等关键条款。

三是办理变更手续。买卖双方需向开发商和相关管理部门提出申请，一般要提交明、预售合同、转让合同等材料。开发商应配合办理预售合同主体变更手续，将原购房者的权利义务转移至受让方名下。

四是缴纳相费。根据规定，受让方可能需缴纳等税费，具体税费标准依当地政策而定。

五是完成备案登记。相关管理部门对变更后的预售合同进行备案登记，以确保转让行为的合法性和有效性，保障受让方的合法权益。

三、未取得预售许可证能否出售商品房

未取得预售许可证不能出售商品房。具体分析如下：

从法律规定层面看，《城市管理办法》明确规定，商品房预售需取得商品房预售许可证明。这是房地产开发企业进行商品房预售的法定前置条件，旨在规范房地产市场秩序，保障购房者的合法权益。

从合同效力角度而言，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效。不过，在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。

从购房者风险角度考虑，购买未取得预售许可证的商品房存在诸多风险。比如，可能面临房屋无法按时交付、开发商资金链断裂导致项目烂尾等情况。即便后续出现纠纷，由于合同可能被认定无效，购房者在主张权利时也会面临诸多困难和不确定性。

因此，购房者在购买商品房时，务必查看开发商是否取得预售许可证，以避免自身权益受损。

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