一、购房合同严重违约认定

购房合同严重违约的认定通常从以下几个方面考虑：

（一）逾期履行方面

1. 付款逾期：如果购房者逾期支付购房款，且逾期时间较长、逾期金额较大，比如超过合同约定付款期限较长时间（例如三个月以上），或者逾期金额达到购房款的一定比例（如20%以上），可视为严重违约。

2. 交房逾期：开发商逾期交房，超出合同约定交房日期较长时间（像半年以上），严重影响购房者对房屋的使用权益，可认定为严重违约。

（二）履行内容不符方面

1. 房屋质量：如果交付的房屋存在严重质量问题，例如主体结构存在安全隐患，或者房屋实际状况与合同约定的装修标准、户型结构等严重不符。

2. 产权瑕疵：开发商无法按照合同约定为购房者办理产权登记，如存在抵押无法解除、土地性质与约定不符等导致购房者不能取得合法产权的情况。

（三）违约主观故意方面

如果违约方存在故意欺诈、恶意隐瞒重要事实等主观故意行为，导致另一方合同目的无法实现，也可认定为严重违约。

二、购房合同违约怎么退房

如果购房合同违约想要退房，主要有以下情况和步骤。

（一）符合法定退房情形

1. 房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格的，购房者有权退房。

2. 实测面积与合同约定面积误差绝对值超过3%，购房者可以要求退房。

3. 开发商逾期交房，经催告后在合理期限内仍未交房的，购房者可以退房。

（二）合同约定退房情形

如果购房合同中明确约定了特定的违约情形下购房者可以退房，例如开发商未办理相关证件导致房屋无法正常交易等，当这些约定的违约情形发生时，购房者可依约退房。

（三）退房程序

1. 首先要书面通知开发商，表明退房的意愿和理由，要求开发商在一定期限内给予答复。

2. 开发商同意退房的，双方应协商处理退款金额、违约金等相关事宜，并签订退房协议。

3. 如果开发商不同意退房，购房者可以根据具体情况向提起诉讼，通过司法途径解决纠纷。

三、合同违约怎么处理

如果买房合同违约，可按以下方式处理：

（一）违约方为买方时

1. 若买方未按约定支付房款，卖方有权要求买方继续履行合同支付房款，并可要求买方承担违约责任，如支付违约金等。违约金的数额通常按照合同约定，如果约定的违约金过高或过低，法院或机构可根据实际损失情况进行调整。

2. 若买方拒绝履行合同，卖方有权，并没收买方已支付的，同时可要求买方赔偿因违约造成的损失，如房价下跌造成的差价损失等。

（二）违约方为卖方时

1. 卖方未能按时交房，买方可以要求卖方尽快交房并承担违约责任，例如按照合同约定支付违约金。

2. 若卖方将房屋转卖给第三人，导致无法向买方履行合同，买方可以要求卖方承担违约责任，包括返还已付款项、支付违约金、赔偿房屋差价损失等，买方也有权要求卖方继续履行合同，将房屋过户给自己。

在处理买房合同违约时，关键是依据合同约定，如果协商不成，受损方可以通过向法院提起诉讼或向仲裁机构申请仲裁来维护自己的权益。

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