一、租客违约退房不搬怎么办

面对租客违约退房却不搬离的情况，可采取以下措施：

一是沟通协商。尝试与租客再次沟通，明确指出其违约行为以及需要承担的法律后果，要求其在合理期限内搬离。通过友好协商解决问题，既能维护房东权益，也可避免不必要的纠纷。

二是发送书面通知。若沟通无果，房东可以向租客发送书面通知，告知其在限定日期内搬离，同时明确表示逾期不搬将采取进一步法律措施。书面通知应保留好相关送达凭证。

三是寻求法律途径。若租客在规定期限内仍未搬离，房东可向人民法院提起诉讼，要求租客承担违约责任，支付逾期占用房屋期间的租金及费用，并请求法院强制其搬离。在获得生效判决后，可通过法院程序，由法院强制租客腾退房屋，以维护自身合法权益。

二、退房的违约金是多少

期房退房违约金的具体数额，需根据不同情况确定：

一是看合同约定。若中明确约定了退房违约金的具体金额或计算方式，一般应按合同执行。例如，合同约定违约金为购房款的一定比例，如5%或10%等，那就按此比例计算。

二是若合同没有约定或约定不明确。根据相关法律规定，违约金应以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。比如，因开发商原因导致退房，如逾期交房且达到一定期限，购房者退房，违约金可能会考虑购房者已支付房款的利息损失、房价上涨的预期利益损失等。

三是法定限制。如果约定的违约金过高或过低，当事人可以请求法院或机构予以适当调整。一般来说，违约金超过造成损失的30%，可能被认定为过高。总之，期房退房违约金需具体问题具体分析。

三、退房需要多长时间

商品房退房时间并无固定的统一标准，具体时长需根据不同情形来确定：

一是协商退房。若购房者与开发商协商一致达成退房协议，那么双方可自行约定退房的具体时间。一般而言，从协商达成到完成退房手续，短则数天，长则可能几周，取决于双方的配合程度以及相关手续的办理进度。

二是法定退房。当出现如房屋主体结构质量不合格等法定退房情形时，购房者可向法院起诉或申请仲裁。若通过诉讼途径，从立案到审结可能需要数月甚至更长时间，一审普通程序审限一般为6个月。审结后，若开发商配合，后续退房手续可能较快完成；若不配合，还可能涉及强制执行等程序，又会延长时间。

总之，商品房退房时间受多种因素影响，难以确切给出具体时长。

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