一、没有房产证只有购房合同可以卖房吗

仅持有购房合同没有房产证，一般不能卖房。

从法律规定角度来看，房产证是房屋所有权的合法证明。没有房产证意味着卖房者无法确切证明自己对房屋拥有合法的、完整的所有权。

从实际操作层面讲，在房产交易过程中，无论是房产登记部门办理过户手续，还是购房者办理等相关事宜，都需要卖方提供房产证。如果只有购房合同，房产登记部门无法进行有效的产权变更登记，购房者也难以确保自身权益，因为购房合同只是一种债权债务关系的体现，不能等同于物权的变更。

不过，如果是购买的期房，在符合一定条件下，可以通过合同更名等特殊方式转让房屋权益，但这也需要得到开发商的同意并且符合相关规定，且存在一定风险。

二、已经备案的购房合同能撤销吗

已备案的购房合同在符合一定条件时可以撤销。

（一）因重大误解订立的购房合同。比如购房者对房屋面积、户型结构等存在重大误解，这种情况下可以申请撤销合同。

（二）在订立合同时显失公平的。例如开发商利用优势或者购房者的轻率、无经验，使双方的权利义务明显违反公平、等价有偿原则。

（三）一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的购房合同。比如开发商故意隐瞒房屋存在抵押等重大瑕疵情况，欺骗购房者签订合同。

但是，想要撤销已备案的购房合同，需要通过向或者机构提出请求，由其依法进行判定，不能仅凭一方意愿随意撤销。

三、购房与区别

订金与定金主要有以下区别：

1. 性质不同。定金是一种担保方式，目的在于确保合同的履行，具有担保性质；而订金只是一种预付款，是对合同履行的一种预先支付，不具备担保功能。

2. 法律后果不同。如果支付定金的一方违约，无权要求返还定金；收受定金的一方违约，则需要双倍返还定金。而订金在合同未能履行时，一般只需要退还支付方，没有双倍返还的规定。

3. 数额限制不同。定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的百分之二十；对于订金的数额，法律没有明确限制，通常由当事人双方自由约定。

4. 适用范围不同。定金适用于多种合同类型，只要双方约定以定金作为担保方式即可；订金在日常的交易中使用比较广泛，更多体现为一种商业习惯。

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