一、房产变更产权人需要哪些手续

房产变更产权人需要如下手续：

（一）买卖形式变更产权人

1. 签订：买卖双方就房产交易价格、付款方式等达成一致并签订合同。

2. 办理网签：这是房产交易管理部门要求的网上签约备案程序。

3. 缴费：根据房产性质、面积等不同情况缴纳、等相费。

4. 办理过户登记：买卖双方携带、、买卖合同等材料到部门办理产权过户登记手续。

（二）赠与形式变更产权人

1. 签订：赠与人与受赠人签订赠与合同，明确赠与意愿。

2. 公证（非必需但建议办理）：公证能确保赠与行为的真实性和合法性。

3. 缴纳税费：主要涉及契税等。

4. 办理过户登记：双方持相关材料到不动产登记部门办理过户。

（三）继承形式变更产权人

1. 确定继承人：根据或者顺序确定继承人。

2. 办理继承公证：需要提供、亲属关系证明等材料办理公证。

3. 办理过户登记：继承人持公证书等材料到不动产登记部门办理产权变更登记。

二、楼40年后产权归谁

商住楼40年后产权依然归原所有人。

在中国，商住楼的土地使用年限一般为40年。40年到期后，按照相关法律规定，有以下几种情况：

1. 土地使用者可以申请续期。在大多数情况下，经批准准予续期的，应当重新签订出让合同，依照规定支付土地使用权出让金。这意味着只要按照规定办理续期手续并缴纳相应费用，原所有人可以继续拥有该商住楼的产权。

2. 如果因公共利益需要收回该土地的，对土地上的房屋及其他不动产给予补偿，并退还相应的出让金。但这种情况是基于公共利益的特殊情形，并非普遍情况。总之，正常情况下原所有人可以通过续期来持续拥有产权。

三、开发商产权证办不下来怎么办

如果开发商产权证办不下来，可以考虑以下措施。

（一）查看合同约定。仔细查看中关于产权证办理的条款，包括办理的时间、逾期办理的违约责任等内容。若开发商违反合同约定，可依据合同追究其违约责任，要求其赔偿损失或者按照约定支付违约金。

（二）了解原因。主动与开发商沟通，询问产权证办不下来的原因。可能是因为资料不全，如未缴清、竣工验收手续不完备等；也可能是开发商存在违规行为，如超规划建设等。

（三）向相关部门反映。如果是开发商存在违规行为导致产权证办不下来，可以向当地的房地产管理部门、规划部门等反映情况，请求相关部门督促开发商解决问题，促使其尽快完善相关手续以便办理产权证。

（四）寻求法律途径。如果通过以上方式都无法解决问题，可以考虑向提起诉讼，要求开发商履行办理产权证的义务，并赔偿因产权证未能按时办理给自己造成的损失。

以上是关于房产变更产权人需要哪些手续的相关回答，当前回复为大多数情况的参考答案，若未能解决您的法律问题， 建议直接咨询律师，5分钟快速响应，问题解决率更高。