一、国有建设用地使用权/房屋所有权是商品房吗

国有建设用地使用权/房屋所有权并不等同于商品房。

国有建设用地使用权是指单位或个人依法取得在国有土地上建造建筑物、构筑物及其附属设施的权利；房屋所有权则是对房屋本身拥有占有、使用、收益和处分的权利。这二者是从权利层面的界定。

商品房是指经政府有关部门批准，由房地产开发经营开发的，建成后用于市场出售出租的房屋，包括住宅、商业用房以及其他建筑物。

拥有国有建设用地使用权和房屋所有权的房屋，其性质多样。它可能是商品房，这类房屋通过合法的房地产开发建设流程，面向市场销售。但也可能是其他性质的房屋，比如单位集资房，虽然土地可能是国有建设用地，房屋也有相应所有权，但在交易等方面可能存在限制，与典型的商品房不同；还有保障性住房，同样基于国有建设用地建造，具有保障性质，在准入、退出机制等方面与商品房有显著差异。所以不能简单认为国有建设用地使用权/房屋所有权的房屋就是商品房。

二、上写国有建设用地使用权是商品房吗

仅不动产证上标注国有建设用地使用权，不能简单认定为商品房。

国有建设用地使用权，是指单位或个人依法使用国有土地建造建筑物、构筑物及附属设施的权利。这是合法取得土地开发建设的一种权利标识。

商品房是指房地产开发企业通过出让方式取得后开发建设并按市场价出售给购房者的房屋。具备国有建设用地使用权，只是商品房开发建设的一个基础条件。

判断是否为商品房，还需综合多方面因素。比如，土地用途是否为居住用地；房屋是否由房地产开发企业开发建设并面向社会公开销售；是否经过一系列商品房销售审批流程，如取得预售许可证等；购房者是否按照市场价格支付购房款项等。

因此，不动产证上有国有建设用地使用权，不必然表明该房屋就是商品房，要结合上述多种因素综合判断。

三、签订了商品房认购协议怎么退

签订商品房认购协议后，退定金需视具体情况而定：

第一，若因开发商原因导致无法签订正式，比如开发商不具备销售资质、擅自变更规划等，购房者有权要求退还定金。这基于开发商的过错，违背了认购协议的初衷，购房者不应承担不利后果。

第二，若双方在正式合同条款协商过程中，对一些关键条款未能达成一致，且不可归责于任何一方，购房者也可主张退还定金。比如对付款方式、交房时间等重要内容无法协商一致，此时不属于购房者违约。

第三，若购房者自身原因不想继续购屋，一般情况下，定金难以退还。因为认购协议具有法律效力，购房者无故反悔属于违约行为。

不过，即便属于购房者自身原因，若能证明认购协议存在重大误解、显失公平等可撤销情形，通过法律途径，也有可能争取退还定金。但需注意收集相关证据，如协商记录、书面材料等，以支持自身主张。

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