一、商品房4年不下房本

商品房4年未，这是一个涉及购房者合法权益的重要问题。

从法律角度来看，主要有以下几点需要明确。其一，开发商负有办理房产证的主要义务。依据相关法律及约定，开发商应在规定期限内将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，协助购房者办理房产证。若4年未办，可能构成违约，购房者有权要求开发商承担违约责任，比如按照合同约定支付违约金。

其二，购房者可以通过协商或法律途径解决。可先与开发商进行友好协商，要求其尽快履行办证义务，并就违约赔偿达成一致。若协商不成，购房者可以向房地产管理部门投诉，请求行政监管。也可以向人民提起诉讼，通过司法途径维护自身权益，要求开发商履行办证义务、支付违约金，若因无法办证导致合同目的无法实现，还可请求解除购房合同，并要求赔偿损失。

总之，购房者应积极维护自身合法权益，采取合适的方式解决问题。

二、如何提高商品房质量管理

提高商品房质量管理，可从以下几方面着手：

一是加强规划设计管理。规划设计是商品房质量的基础，要确保设计方案科学合理，充分考虑建筑的安全性、实用性和美观性。设计单位应严格按照相关规范和标准进行设计，注重细节，避免设计缺陷。

二是强化施工过程监管。施工单位要严格按照设计图纸和施工规范进行施工，确保施工工艺符合要求。建立健全质量管理体系，加强对施工人员的培训和管理，提高施工人员的质量意识和技能水平。同时，加强对建筑材料和构配件的质量检验，严禁使用不合格产品。

三是完善质量验收制度。在商品房建设的各个阶段，严格按照验收标准进行质量验收。建设单位、施工单位、监理单位等各方应密切配合，共同参与验收工作，确保每个环节的质量都符合要求。对于发现的质量问题，要及时整改，确保不留隐患。

四是建立质量追溯机制。明确各方在商品房质量中的责任，一旦出现质量问题，能够迅速追溯到责任主体，依法追究其责任，促使各方更加重视质量。

三、如何算商品房公摊面积

商品房公摊面积的计算涉及多个方面，具体如下：

一是明确公摊范围。通常包括电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室等，以及为整幢服务的公共用房和管理用房的建筑面积。

二是计算分摊系数。分摊系数等于需要分摊的公用建筑面积总和除以参加分摊的各单元的建筑面积总和。其中，公用建筑面积总和是指整栋建筑物的建筑面积扣除整栋建筑物各套（单元）套内建筑面积之和，并扣除已作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚及人防工程等建筑面积后的剩余面积。

三是计算各套房屋的公摊面积。用各套房屋的套内建筑面积乘以分摊系数，所得结果即为该套房屋的公摊面积。

需要注意的是，不同地区可能对公摊面积的计算有具体规定和标准，在实际购房过程中，购房者应仔细查看合同中关于公摊面积的约定，以保障自身权益。

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