一、买卖房子私下成交风险高吗

关于您询问开发商虚假宣传是否能够退还定金，依据现行法规，定金的退还确实存在相应条件限制。在合同条款方面无法达成一致意见时才具备退还定金的条件。

对于开发商所发布的售楼广告，其中涉及到的有关及其配套设施的具体说明与承诺，若这些内容对于购房者决定签署合同以及房屋定价具有重大影响力，而且若开发商在此过程中存在夸大宣传行为，那么购房者有权要求退还双倍定金。

《中华人民共和国》第五百八十七条

履行债务的，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，无权请求返还定金;收受定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，应当双倍返还定金。

《关于审理案件适用法律若干问题的解释》第三条

商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。

二、私下买卖房子吗

如果尊贵的客户不幸遇到欺诈事件，可以依据您与房地产开发企业签署的有效协议，恳请对方认真履行合同约定的违约赔偿责任。

当房地产开发企业或相关责任人对该合同内容表示否认，或者拒绝承认之前所做出的承诺，甚至试图通过表面上的安慰来拖延纠纷处理的时间时，客户您也无需过于担忧。在此种情况下，您可以直接向所在地区的房地产管理部门进行投诉，我们将竭诚为您提供公正合理的解决方案。根据《中华人民共和国》第八条规定，经营者应当遵守诚实信用原则，不得对其商品的性能、功能、质量、销售状况、用户评价、曾获荣誉等方面进行虚假或者引人误解的商业宣传，以此来欺骗、误导广大消费者。