一、房开虚假宣传可以退房吗

关于私下签署的房地产销售合同有效性问题，其答案需根据实际情况予以判断：首先，当存在如下三种情形时，此类合同才被认定为有效：首先，签约参与者应具备相应的民事行为能力；其次，合同条款应充分反映出双方真实的意愿表达；最后，该合同内容并不违反国家相关及社会公共利益。在此基础上，无论是在公开场合签署还是私下缔结，只要符合上述三项要求，即能够在当事人之间建立起不可撤销的特定权利与义务关系。任何一方均不得擅自改变主意，否则将承担相应的法律责任，包括违约处罚或者。

对于尚未取得房产所有权证书的房屋，根据我国法律规定，其无法进入市场进行交易，因此仅凭签订以及进行等方式，并不能获得法律的全面保护。

若不符合上述条件，则该合同将被视为无效。

《中华人民共和国》第一百四十三条

具备下列条件的民事法律行为有效：

（一）行为人具有相应的民事行为能力；

（二）意思表示真实；

（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。

第一百四十五条

实施的纯获利益的民事法律行为或者与其年龄、智力、精神健康状况相适应的民事法律行为有效；实施的其他民事法律行为经法定代理人同意或者追认后有效。

相对人可以催告法定代理人自收到通知之日起三十日内予以追认。法定代理人未作表示的，视为拒绝追认。民事法律行为被追认前，善意相对人有撤销的权利。撤销应当以通知的方式作出。

二、虚假宣传怎么处理

作为一种重要的民事法律行为，其成立应满足如下基本要素：1.合同各方须符合法律规定的主体资格。在房屋买卖这一环节，买卖双方法律上均需具备独立行使权利并承担相应义务的能力。具体而言：（1）对于一般主体的要求，根据我国《民法典》的相关规定，房屋买卖双方当事人必须达到完全民事行为能力的标准。由于房屋买卖行为较为复杂且涉及标的金额较大，因此法律通常禁止限制民事行为能力人和无民事行为能力人参与其中，否则签订的房屋买卖合同将被视为无效，除非事先得到法定代理人的明确同意，或事后得到法定代理人的追认。（2）针对特殊主体的要求，为了维护房屋交易市场的正常秩序，现行法律及政策对房屋买卖当事人设立了一系列的条件和限制，必须严格遵循特定的要求。例如，在现售过程中，房地产开发企业作为房屋出卖方，必须具备法人、资质证书、证书、土地使用批文、规划许可证以及施工许可证等相关证件。而在阶段，预售方除了需要具备上述条件之外，还需持有预售许可证，并明确施工进度与交付日期。

2.房屋买卖双方当事人的意思表示必须真实合法。依据现行法规及相关司法解释，民事法律行为应当是当事人真实意愿的体现。

3.房屋买卖行为不得违反国家政策、法律法规以及社会公共利益。在进行房屋买卖时，我们应该严格遵守房地产政策，尊重法律法规的强制性规定，同时也要避免损害社会公共利益，违背社会公共道德。