一、虚假宣传怎么处理

作为一种重要的民事法律行为，其成立应满足如下基本要素：1. 合同各方须符合法律规定的主体资格。在房屋买卖这一环节，买卖双方法律上均需具备独立行使权利并承担相应义务的能力。具体而言：（1）对于一般主体的要求，根据我国《》的相关规定，房屋买卖双方当事人必须达到完全民事行为能力的标准。由于房屋买卖行为较为复杂且涉及标的金额较大，因此法律通常禁止和无民事行为能力人参与其中，否则签订的房屋买卖合同将被视为无效，除非事先得到法定代理人的明确同意，或事后得到法定代理人的追认。（2）针对特殊主体的要求，为了维护房屋交易市场的正常秩序，现行法律及政策对房屋买卖当事人设立了一系列的条件和限制，必须严格遵循特定的要求。例如，在现售过程中，房地产开发企业作为房屋出卖方，必须具备法人、资质证书、证书、土地使用批文、规划许可证以及施工许可证等相关证件。而在阶段，预售方除了需要具备上述条件之外，还需持有预售许可证，并明确施工进度与交付日期。

2. 房屋买卖双方当事人的意思表示必须真实合法。依据现行法规及相关司法解释，民事法律行为应当是当事人真实意愿的体现。

3. 房屋买卖行为不得违反国家政策、以及社会公共利益。在进行房屋买卖时，我们应该严格遵守房地产政策，尊重法律法规的强制性规定，同时也要避免损害社会公共利益，违背社会公共道德。

《民法典》

第一百四十三条

【民事法律行为有效的条件】具备下列条件的民事法律行为有效：

(一)行为人具有相应的民事行为能力;

(二)意思表示真实;

(三)不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。

第一百四十四条

【无民事行为能力人实施的民事法律行为的效力】无民事行为能力人实施的民事法律行为无效。

第一百四十六条

【虚假表示与隐藏行为的效力】行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。

第一百五十三条

【违反强制性规定及违背公序良俗的民事法律行为的效力】违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。但是，该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。

违背公序良俗的民事法律行为无效。

第一百五十四条

【恶意串通的】行为人与相对人恶意串通，损害他人合法权益的民事法律行为无效。

二、健身房虚假宣传可以退卡吗

若开发商在广告宣传中关于销售商品房及其相应配套设施的介绍与承诺具体且确定性较高，并且对购房者签订购房协议以及房价定价产生了重大影响，那么我们认为这些描述可被视作为合同的重要组成部分。在开发商未能遵守上述描述时，他们便需承担起违约责任。