一、怎样认定中介

不动产设立、变更、流转及消亡需依法登记，方能生效；反之，未经登记则无效，但法律另有明确规定的除外。以房产交易为例，即便已签署购房协议，仍须经登记机关确认产权变更后，买方方可获得房屋所有权。在此过程中，前后两份购房协议均具法律效力，产权归属取决于完成过户登记者。

根据《最高人民关于审理案件适用法律若干问题的解释》第八条

有下列情形之一的，导致买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：

1、商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人;

2、商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。

二、延期办理有什么后果

根据我国法律规定，不动产所有权确认以登记为准，若逾期未完成即视为尚未进行登记，此时购买方尚未成为该房产的法定所有人。只有在获得房屋不动产权证书之后，购买方方能真正享有该房屋的所有权，进而实现对房屋的占有权、使用权、收益权及处分权。延迟将产生一系列潜在风险，归纳如下：首先，根据国家相关，不动产所有权的确立以登记为要件，若未能及时办理，便有可能面临卖方一房多售的风险。

根据以往房地产登记实践，如在办理过程中出现资料丢失且开发商已退出市场，补办手续将变得繁琐，从而加大后产证办理的难度。最后，若在此期间需出售房屋，由于未办理房产证无法进行交易；即便已办理房产证，但若房产证有效期不满五年，仍需全额缴纳营业费用，这无疑将直接影响房屋售价。