一、姑侄之间房子过户怎样最便宜

姑侄之间房子过户，有以下几种方式及相关费用分析：

**赠与过户**：

办理赠与公证后再进行过户。赠与过户需要缴纳公证费，一般按房屋评估价的一定比例收取；契税，一般为房屋评估价的3%；等少量税费。不过，若日后受赠人再转让该房产，需缴纳较高的，一般为增值部分的20%。

**买卖过户**：

若房屋符合满五唯一等条件，可免征个人所得税和，只需缴纳契税，根据房屋面积及是否为等情况，在1%-3%不等。若不符合相关免税条件，则需额外缴纳个人所得税、增值税等。对于普通住宅，增值税一般为房屋增值部分的5.6%左右，个人所得税一般为房屋增值部分的20%或房屋总价的1%。

**继承过户**：

姑侄不属于人关系，不能通过继承方式直接过户。

综合来看，若房屋符合满五唯一等条件，买卖过户可能相对便宜；若不符合，且受赠人不打算短期内再转让房产，赠与过户费用可能较低。具体应根据房屋实际情况选择合适的过户方式。

二、房过户是否要交

安置房过户是否要交土地出让金，需根据具体情况判断：

一是土地性质为划拨的情况。如果拆迁安置房的土地性质是划拨，在过户时一般需要缴纳土地出让金。因为划拨土地在转让时，需按照规定补缴土地出让金，将土地性质转变为出让，这样才能正常办理过户手续，使受让方获得完整的。

二是土地性质为出让的情况。若该拆迁安置房的土地性质本身就是出让，那么在过户时通常不需要再缴纳土地出让金。因为出让土地的使用者已经按照规定支付了土地出让金，取得了一定期限的土地使用权，在符合相关规定的前提下进行房屋过户，无需重复缴纳。

总之，在办理拆迁安置房过户前，应先明确土地性质，再确定是否需要缴纳土地出让金，避免不必要的费用支出或法律风险。

三、房屋过户要多久才能办完

房屋过户后办理贷款的时间受多种因素影响，大致时间范围如下：

若资料齐全且银行审批流程顺畅，商业贷款一般需15至30个工作日。具体而言，银行在收到贷款申请及相关材料后，会先进行初步审核，此阶段通常需3至5个工作日。审核通过后，银行会安排房屋评估，评估时间约3至7个工作日。接着银行会进行终审，一般需5至10个工作日。终审通过后，便可签订贷款合同并放款。

相对商业贷款，时间可能稍长，通常需20至45个工作日。因为贷款的审批涉及公积金管理中心，流程相对复杂。公积金管理中心在受理申请后，会进行资格审核、房屋评估等环节，每个环节都需一定时间。

不过，实际办理时间可能因地区政策、银行或公积金管理中心的工作效率、申请人提供材料的完整性等因素而有所不同。若遇特殊情况，如政策调整、银行资金紧张等，办理时间可能会延长。

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