一、什么是无效租赁合同

无效租赁合同是指虽已成立，但因欠缺一定生效要件而不具有法律效力的租赁合同。

导致租赁合同无效主要有以下几种情形：

1. 主体不适格。例如无民事行为能力人订立的租赁合同无效。

2. 内容不合法。如果租赁合同的内容违反的强制性规定，比如以合法形式掩盖非法目的，租赁用于等违法活动的场所，这种租赁合同无效；或者损害社会公共利益的租赁合同也无效。

3. 恶意串通损害他人利益。出租人和承租人恶意勾结，损害国家、集体或者第三人利益的租赁合同无效。

当租赁合同被认定为无效后，双方应返还因该合同取得的财产，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。

二、租赁合同谁有利

在租赁合同中哪一方更有利不能一概而论，这取决于多种因素。

从出租方角度来看：

1. 如果合同约定租金较高且租金支付方式为提前支付较长周期，例如按年付，这对出租方有利，能保障其稳定的收益流并减少追讨租金的风险。

2. 当合同中对房屋或租赁物的维修义务完全由承租方承担时，出租方无需负担维修成本。

3. 若租赁合同约定的违约责任较重，承租方违约时出租方能够得到更多赔偿。

从承租方角度来看：

1. 租金较低且有一定的租金调整限制，例如每年租金涨幅不得超过一定比例，这对承租方有利。

2. 合同约定较长的租赁期限且承租方有优先续租权，能保证其长期稳定使用租赁物。

3. 若出租方承担大部分维修义务，能减少承租方在使用租赁物过程中的成本和风险。

总之，租赁合同双方的利益是在协商中平衡的，具体哪方有利取决于合同条款的具体约定以及双方的谈判地位等多种因素。

三、怎么修改租赁合同

修改租赁合同需要遵循一定的步骤和原则。

（一）协商一致

1. 首先，合同双方应进行充分的沟通协商。因为合同是双方意思表示一致的结果，所以任何修改都需要双方达成共同的意愿。

2. 明确修改的内容，无论是租金调整、租赁期限的变更还是其他条款的改动，都要清晰准确地确定下来。

（二）书面记录

1. 一旦协商好修改内容，必须以书面形式进行记录。可以制作一份补充协议，补充协议要详细写明原合同的名称、编号等基本信息。

2. 在补充协议中，将修改后的条款逐一列出，并且明确补充协议与原租赁合同具有同等的法律效力。

（三）签字盖章

1. 双方当事人需要在补充协议上签字或者盖章。如果是单位，要有法定代表人签字并加盖单位公章；如果是个人，则签字即可。这样修改后的租赁合同内容才正式生效。

（四）留存备份

1. 双方都要妥善留存补充协议的原件，以备日后可能出现的纠纷查阅使用。

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