一、什么人不能解除租赁合同

以下几类人不能解除租赁合同：

（一）无正当理由的违约方。如果租赁合同中明确约定了租赁期限等相关条款，在没有法定或约定的解除事由时，仅仅因为自身的主观意愿不想继续履行合同的违约方，不能随意。例如，承租人单纯因为想换个居住环境就想解除租约，这是不被允许的。

（二）不符合法定解除条件的当事人。比如，虽然租赁物可能存在一些小的瑕疵，但并不影响正常使用，承租人不能以这种轻微瑕疵为由解除合同；或者出租人不能因为承租人偶尔一次的租金迟延交付（如果迟延交付未达到合同约定的解除条件，如迟延三天内不视为根本违约的情况）就解除合同。

（三）未履行通知等必要程序的当事人。有些情况下，即使可能存在解除合同的事由，但如果没有按照合同约定或者法律规定履行通知对方等必要的前置程序，也不能解除合同。例如，出租人欲解除合同收回房屋用于自住，但是没有提前通知承租人合理的搬迁时间，这种解除行为也是不合法的。

二、解除合同收回么

在房屋租赁中，解除合同后是否收回房屋要看具体情况。

如果是正常的租赁期限届满而解除合同，房东有权收回房屋。在这种情况下，租客有义务按照合同约定的交房状态将房屋交还给房东。

若因租客违约导致，比如租客未按时支付租金、擅自改变房屋用途等，房东不仅有权解除合同，而且可以要求租客立即腾退房屋，收回房屋的使用权，同时还可以追究租客的违约责任，要求其赔偿因违约行为给房东造成的损失。

而如果是房东违约导致合同解除，例如房东未按照约定提供可正常使用的房屋等，虽然合同解除，但房东此时不能强行收回房屋，租客有权要求房东承担违约责任，并且可能有权要求继续使用房屋直至合理期限届满或者获得相应的赔偿后才腾退房屋。

三、租赁合同算不算共同财产

租赁合同本身不算共同财产。

从性质上看，租赁合同是一种债权债务关系的体现，是一种合同之债。它是出租方与承租方就租赁物的使用、收益等相关权利义务达成的协议。

如果是在婚姻关系存续期间签订的租赁合同，涉及到租赁物的使用收益可能会与有所关联。例如，夫妻一方签订租赁合同租赁了一处房屋用于家庭居住，虽然租赁合同不是共同财产，但在夫妻关系存续期间使用租赁房屋所带来的居住利益等与夫妻共同生活相关的部分，会按照夫妻共同财产相关规定在处理夫妻关系时进行考量。但租赁合同本身作为一种契约关系，与共同财产概念有本质区别。

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